【第65期封面故事:专家见解】张仰荣:房市低迷期或延续至2020年后

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房市景气与否,很大程度上必须仰赖供应和需求的变化。当供应超过需求,房价就会下滑;需求高于供应,房价就会上扬。这是一个很简单的经济原理。
根据我国资深估价师Ernest Cheong PTL创办人张仰荣博士的观察,我国房价不但还未触底,甚至有望再下跌。他更大胆预测,依据目前经济低迷的情况来看,我国房市也许要在2020年之后才会触底!
雪隆房市向来被视为我国房市最蓬勃发展的地区,但如今放眼望去,到处都是空置的房产,而且正在兴建中的房产项目中,绝大部分都是高密度的高楼住宅房产。这无不显示,我国的房产供应一直在增加。
原本供过于求的现况应该导致价格下滑,但就目前情况而言,尚未出现发展商和屋主削价卖房的情况。这就说明了,我国房价并未触底,有望再跌。
国人购买力比5年前低
除了供应的提升之外,人们对房子需求的下滑也是显而易见。当然,导致需求下滑的主要原因,不是人们不想买房子,而是买不起。
张仰荣指出,相比起5年前经济大好时期,国人的薪资停滞,购买力下滑是不争的事实,而房地产与汽车、手机一样,皆属于消费品(consumer item),都是需要依靠消费者的购买力。他通过4个现象指出,我国消费者当前的购买力已经明显降低。
》购物商场人潮大减
观察指标
1.热门购物商场在平日(周一至周五)的人潮情况。
2.平日到购物商场逛街的年龄层,是否以老人和小孩居多?
3.消费者多数是到哪一类型的商铺消费?(例如:平价餐饮店或名牌店)
张仰荣表示,现代人的消费观念已大不相同。现代人只要有钱,就会想花钱。换句话说,如果现代人不花钱,就表示没钱花。
他也说,每逢月底发薪日后的首一、两个星期,购物商场必定挤满人潮,但之后的几个星期,许多购物商场人流冷清。这个现象表明人们的每月薪水在扣除开销后已经所剩无几,购买能力也跟着下降。
 
 
 
(文章未完,全文请翻阅第65期《大马房地产》杂志)

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