在房价高涨的今天，大部分人在未实现自己的拥屋梦想之前，都选择租房，而对于许多房地产投资者来说，将房子或房间出租，当个房东也是一个可以确保长期被动收入的一种方法。
在租赁相关的法律方面，最重要的是租约（Tenancy Agreement）。租约，即租赁的合约，是一项经过房东与租户双方同意及具有法律权力、职责与约束的文件。
如果您是房地产投资者，您就应该明白租约对租赁的重要性。合约内的条例将会决定您“房地产”的价值、收入和成本，因此不可忽略。
以双方协议为准
马来西亚法律中，并没有属于租赁合约的特定条文，也没有特定的条文说明屋主与租客需遵守的条例。这意味着，双方所制定的租约是非常重要，以保障自己权益，避免在日后引发纠纷。
与买卖合约设有标准格式不同的是，法律并没有特定的租约格式，而是以双方达到协议而写下，并受限于契约法令（Contracts Act）。
少过3年的租约我们称之为Tenancy（租赁合约），而超过3年以上的租约则是Lease（租契合约；长期无弹性租约）。
租契是可以注册在地契上，在法律上也有完全不一样的诠释和意义。也就是说，提供租契合约的业主，其地契将受到法律约束，其中包括转手买卖的权力。
租赁合约的主要事项
一般上，市场上较多属于租赁合约。在一份完整的租赁合约里，应该要列明以下的主要事项：-
- 屋主和租客个人资料；
- 租约期限和续约的选择；
- 租金与定金（每年的租金增长和增长额度或百分比必须注明在合约里）；
- 缴付租金的模式；
- 双方达成的协议；
- 若屋主毁约，租客可以采取什么行动；
- 若租客毁约，屋主可以采取什么行动；
- 租约里也必须清楚写明租户用途，例如是给住宿还是商业用途；
- 屋里是否包括家具之类的，装修是否被允许；
- 双方也可以把同意的特别事项（Special conditions）注明在合约里；
- 是否可以转租给其他租客。
口头租约也具法律约束力
租约可以是书面上，但根据国家土地法典第213（2）条文（Section 213(2)National Land Code），口头上的租约在法律上也是生效的。
虽然没有书面的证明，但是口头承诺后加上“行动”，即租户搬迁至该房子和开始每月缴交租金，就已经是构成“租赁”行为了。只是基于其他的条例并没有清楚列明，所有变得模棱两可。
值得一提的是，租客在签约之前，一般会把相等于1个月的租金交给屋主或中介人，而在签约时候，另付相等于2个月的租金，加上半个月的水电费（Utilities）抵押金。
在我国，租约的费用，包括律师费和印花税一般都是由租户支付，但这也不是法定条例，因此也可以是由屋主负起这个责任。不过，地税、门牌税、排污费都应该由屋主去缴还。
同时，屋主有义务去保持屋子的主要装潢，例如屋顶、墙、沟渠和水喉等等。
若房子在出租时，是包括家庭用具和家具，租客必须在合约满期后，把原有的家庭用具留下，绝对不能占为己有，而且该用具必须保持在良好和可以再出租使用的状况，一般的耗损是可以接受的。
提早解约的后果须先列明
要提醒的是，为了保障双方的利益，在还未签任何租约之前，双方必须白纸黑字明确注明合约里的协议，特别是若任何一方提早解约的话，会带来什么后果。在签约之前，任何一方都必须清楚注明提早解约的后果，不然损失惨重，特别是对租客。
一般在租赁的合约里会有条例，若租客要搬迁，必须提早1至2个月通知屋主，而且最好是以书面通知。同样的，若屋主要解约，他也必须提早1至2个月通知租户。
当然，在某些情况也是仅有1个月通知，视双方的决定和租约用途而定。
若租客欠租，屋主绝对有权利把租户逐出屋外，但不是一般我们所闻，切断水电供应之类的手法，因为这么做其实属于违法行为。
尽管是租客毁约在先，屋主也必须要以合法、合理的管道“驱逐”租客。例如，先去报警，在警察的伴同下，把屋门撬开再把告示贴在门口。切记不能擅自把锁撬开，这么做反而会让自己惹麻烦上身。
下一期，我们将详细分享更多有关租约的重要资讯。