【第57期封面故事:投资篇】TOD并非投资回报保证 点评4个最有潜力热点

cover4-01
拥有房地产作家、会计师、房地产协调员等多重身份的陈鸿斌,多年来致力研究我国公交导向发展,在他看来,公交导向发展的趋势将为我国房市发展带来两个改变。
第一个是混合项目的发展趋势,将从现在独栋发展走向综合性。比如说以往商业大楼或是购物中心都是独栋发展,未来将转向一栋大楼内包含办公室、购物中心与住宅的混合发展模式。
至于另一个改变则是,发展商往后在发展新项目时,将会站在行人与使用公交系统通勤人士的立场思考,包括构思新项目等,务必照顾到行人与通勤人士的需求。
未来发展以人为本
他指出,纵观我国这些年来的交通发展,行人向来都是被忽略的一群,但公交导向发展趋势崛起后,情况自然变得不一样,一切都会转向以人为本。
他打个比方,在公交导向发展下建设的公寓项目,沿路将建有加盖的人行通道,一路通往轻快铁或捷运站。又或是无缝衔接的方式,将购物中心、办公室与住宅等集中在一栋建筑。
“这样的发展模式,在在突显可步行性(Walkability)的重要性。我们可以预见,未来发展商在推出新项目时,广告上不再是距离吉隆坡城中城多少公里、附近有几条大道公路便利等,而将是距离轻快铁或捷运站多少米。”
虽说无缝衔接的便利性,将是公交导向发展的最大效益,但他认为,要真正做到无缝衔接,发展成本自然也不便宜。
尤其越接近轻快铁和捷运站的房地产项目,占尽这股优势,房价自然不便宜。他建议,我国或许可效仿香港的发展模式,即政府与私人界联手进行发展。
尽管如此,他承认目前国人的公交搭乘率仍偏低。相比马尼拉的60%和香港的80%,我国仅有 20%国人乘搭公交。他认为想要改变国人习惯,需要一段时间才会开始看到转变。
“政府在制定政策时很重要,比如说我国除了致力投入推动公共交通基建发展,到处也可看到大道与公路建设,感觉政府似在鼓励使用公交系统和大道这方面,仍有点混淆不清。”
Kwasa白沙罗前景看俏
陈鸿斌近期出版了《下一站:捷运1号线之沿着双溪毛糯至加影线购买公寓》(Next Station: MRT Line 1: Buying Condos and Apartments Along Sg Buloh to Kajang),并在书里详细分析从双溪毛糯到加影捷运1号线,距离500米至1公里范围的公寓项目、地点、面积、格局、价格、月租、年租及租金回酬等资讯。
在这个全长51公里,共有31个站的捷运1号线中,他看好Kwasa白沙罗(Kwasa Damansara) 、哥打白沙罗(Kota Damansara)、马鲁里(Maluri)和葛京(Cochrane)的发展,而Kwasa白沙罗属于长时期发展。
他分析,虽然Kwasa白沙罗很偏僻,目前还未有固定人潮,但发展空间相对较大,有关当局可以有机会妥善规划发展。另外,成功打造吉隆坡中环(KL Sentral)交通枢纽的马资源,也计划在Kwasa白沙罗推出计划。
“单从这点来看,相信这里会是相当有规划的发展,尤其在交通衔接方面相信要做到无缝衔接并不难,很有可能是下一个吉隆坡中环。”
他不讳言,该地区尚需长时间的发展,至少要10年至20年才会看到公交导向发展的效应。
根据他收集的资料,现今距离Kwasa白沙罗站500米至1公里的房产项目,都是租赁地契。500米以内只有Kasturi Idaman高级公寓,共有4个户型,介于945平方呎至1 1 4 6 平方呎,最高的月租记录为2000令吉,年度回酬为4.71%。
至于1公里以内的项目多是廉价组屋,户型多是65 0平方呎,租金约为600令吉,最高回酬可达8%。这也意味着尚有资本增值的潜能。
 
(文章未完,全文请翻阅第57期《大马房地产》杂志)

0
    0
    Your Cart
    Your cart is emptyReturn to Shop