【第56期封面故事:观念篇】消费模式开始转变 物业管理日益受重视

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以往购买房产,首重地点,人们都在寻找“黄金地点”或是“投资热点”,只要是策略性地点,几乎就会受到人们的热捧。后来,人们开始重视设施及便利性,拥有泳池、健身房、空中花园的公寓受到年轻人的青睐。
当生活机能设施开始普及起来,几乎每个发展商都极力提供奥运会标准泳池、无边际泳池、水上健身房、空中花园、空中草药园、空中沙滩时,设计则成了吸引人们买房的元素。
无论是出自于国际著名建筑师事务所之手笔的森林城市概念、西班牙风情、英殖民风格、纽约大都会风格等项目,或是回归大自然的低密度乐活生活形态,都成了发展商们的销售重点。
如今,影响人们选择房产的第4波元素已经到来,即是物业管理。一个好的物业管理将能够为房地产保值,甚至增值,而这也将成为人们未来在挑选房产项目时,最看重的元素之一。
大部分国人忽视物业管理
不过,现阶段说到物业管理,许多人还懵懵懂懂,也不甚在意。这主要是因为马来西亚人在过去都住在有地房产,房子的管理由自家全权负责。
随着时代的变化和社会的进步,城市化的脚步在逼近,高楼居住文化也在这一代开始盛行。除了越来越多人开始入住分层房产,就连有地房产也开始流行起围篱式住宅区,而这个变化,无不促使物业管理也日益重要起来。
根据调查,我国目前超过70%人口在城市定居,而当中又有约30%的城市人口住在逾1万5000个分层房产里。
因此,当我国的《2013年分层管理法令》终于在去年正式生效,也意味着我国步入了物业管理的重要元年。
物业管理何以如此重要?简单来说,物业管理其实是房地产领域的一项增值服务,除了专注建筑物内的维护与保养等服务,达到延续建筑物“寿命”与使用的目的,另一个更重要的理由是借着良好的管理营运,提升这项资产甚至土地的价值。
物业管理影响租金市场
大马专业物业经理人协会(MIPPM)副主席阿兹曼沙(Adzman Shah)在受访时表示,物业管理对房地产价值的影响非常大,而他本身的一段经历,更让他有着深刻的体会。
他表示,自己3年前曾在吉隆坡金地花园购入一间公寓单位。当时每月的租金约2200令吉,但两年后,租金却从2200令吉滑落至1700令吉,降幅高达23%。
对于租金在短短两年内滑落23%一事,阿兹曼沙觉得不可思议。分析箇中原因时,他发现主要是因为发展商管理不当,导致公寓设施和服务质量下滑,连带影响租金表现。
“后来随着公寓成立联合管理机构(JMB),并聘请专业物业经理进行整顿,成功向拖欠管理费的屋主追回款项,也开始进行公寓维修和设施维护。在短短5个月的时间,就让租金涨至2300令吉,相比2年前的2200令吉表现更好。”
物业管理影响租金的例子

2013年的月租表现 RM 2200
2015年的月租表现 RM1700
* 管理不善、共用设施毁损 租金下跌RM500或23%
聘请专业物业经理后的月租表现 RM 2300
** 大楼维修与设施维护后 租金上涨RM600或35%

此外,他也观察到,投资者现今无论是购买二手高楼房产,或分层商用房产前,也开始有关注物业管理服务素质的趋势。
“这是因为周全的保安措施和维护良好的设施,能够让前来看房的潜在买家或租客留下好印象,提高购买率或出租率。”
 
(文章未完,全文请翻阅第56期《大马房地产》杂志)

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