【第56期封面故事:法令篇】新法令改变管理模式 为购屋者带来更大保障

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随着《2013年分层管理法令》去年6月起生效后,原有的《2007年建筑与共同拥有财产(维修及管理)法令》即被取代。这也意味着,新法令落实后,高楼房产的管理模式已然悄然出现变化。
新法令主要是希望能够更有效减少,并解决高楼住宅一直以来面对的问题,尤其是屋主与发展商、屋主与管理层,及屋主和其他住户之间的问题及纠纷。
新法令实际上给予屋主更多的权益和保障,但无论是购屋者或投资者,都必须了解新法令发布后,所带来一些的变化,否则分分钟可能触犯法律而不自知。
变化 1 公共契约视为无效
《2 0 1 3 年分层管理法令》生效后,购屋者在签署买卖合约时,已无需再与发展商签署一份公共契约(Deed of Mutual Covenant),一切将以第3条文的附加守则(Third Schedule By-Laws)为准。
公共契约一般会阐明,居住在高楼社区可做与不可做的事宜,当中也清楚列明屋主必须每月按时缴付管理费,都是以保障发展商的利益居多。
不过,莎朗吉指出,在新法令生效后,尽管发展商要求购屋者签署公共契约, 但那将被视为无效(futility)。
“根据《2013年分层管理法令》第149条文,目前唯一获得认可的‘公共契约’是第3条文的附加守则。无论发展商在契约之外附加多少条款,最终仍将以第3条文的附加守则为准。”
变化 2  管理层有权冻结资产追讨欠款
拖欠管理费向来是物业管理面对的最大挑战,而在《2013年分层管理法令》下,联合管理机构或居民管理机构(MC),有权向地方政府建筑物委员会(COB)申请禁令或查封令,冻结拖欠管理费屋主的流动资产包括家具和汽车,以便拍卖有关资产,偿还所拖欠的管理费。
此外,在对付拖欠管理费屋主的行动和限制,其实也将涉及其家人、权利继承人与租户,包括撤销门卡功能、每次出入有关物业单位都需向保安登记等。
变化 3  仲裁庭判决是最终决定
《2013年分层管理法令》非常注重高楼房产及公共空间的维修与管理课题,政府已逐步在各州成立分层管理仲裁庭,解决各类棘手的分层房产问题。
据报导,分层管理仲裁庭去年6月成立至今,共接获1192宗纠纷个案;单是新法令去年6月落实至去年底那半年的时间,就有400宗个案。当中大部分的接获投报的个案都是屋主无法如期缴付维修费或管理费。
伊丽莎白律师事务所(Messrs Elizabeth Siew & Co)合伙人莎朗吉(Sharonjit Kaur)指出,已经提出索偿的个案必须在60天内结案。行为失当的屋主若还是无法接受分层管理仲裁庭所做出的决定,坚拒支付服务费或管理费,那么有关当局将采取法律行动,将屡劝不听的屋主控上法庭。
根据《2013年分层管理法令》,拖欠管理费的屋主属于犯罪行为,一旦罪成将面对最高25万令吉罚款,或监禁不超过3年或两者兼施;这项刑罚也适用于其他涉及所有利益相关者的纠纷。利益相关者包括屋主、发展商、联合管理机构、居民管理机构、附属居民管理机构、管理中介等。
若再重犯,有关利益相关者将面对每日不超过5000令吉的罚款。
 
(文章未完,全文请翻阅第56期《大马房地产》杂志)

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