【第55期封面故事:房市情况(办公楼篇)】供应不断 企业界需求减 办公楼市场承受巨大压力

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供过于求已成了本地办公楼市场的魔咒。我国办公楼的发展,自2012年起便陷入供过于求的僵局,市场这几年间忙着消化供应与库存,原以为今年可开始恢复元气,但在金融业与油气业频频裁员、企业整合业务、新增供应涌入市场等负面因素冲击下,未来3至5年的办公楼市场料持续走软。
朝圣基金局(Tabung Haji)几个月前大幅调降Menara TH租金至每平方呎5令吉,还给予租户许多优惠条件的做法,更是挑动整个市场的情绪,对办公楼前景更为看淡。
毕竟这栋坐落在吉隆坡市中心的A级办公楼,除了拥有多媒体超级走廊认证,也有绿色建筑资格,周边的其他甲级办公楼每平方呎租金,也介于7.50令吉至8令吉间,因此朝圣基金局祭出减租和优惠来吸引租户的做法,似乎在预示情况比预期来得严重。
未来2年料将维持颓势
实际上,我国办公楼供过于求的问题早在2010年已浮现,只不过经历了几年的“消化期”,好不容易才将这些库存成功出租。
仲量联行(JLL)大马全国主管刘玉英指出,吉隆坡市中心商务区现有办公楼空置率为13.5%,估计将持平至2018年。不过,随着吉隆坡118摩天大楼(KL 118)将在2020年建竣,届时将进一步为吉隆坡市中心商务区办公楼市场带来压力。
莱坊大马(Knight Frank)董事经理萨古南也认为,我国办公楼房产市场未来2年将持续萎靡态势,且随着明年将有 1000万平方呎的办公楼涌入市场,整体出租率料将继续走软。
“企业界吹起裁员风,来自油气、金融、资讯科技及其他相关领域的主要办公楼租户正经历整合与缩编阶段,包括删减成本、人力与办公室空间。在出租率下滑的情况下,租金也将跟着受压。”
我国在去年1 月至6 月间约裁员6 5 4 7 人, 当中3 0 % 或近2 0 0 0人来自油气领域。根据马石油(Petronas)2015年年报显示,截至去年底共有5万3000名员工;当中4659名来自马石油化工(Petronas Chemical Bhd)。
下半年隆办公空间大幅增加
根据莱坊大马的资料,吉隆坡现有办公室空间约为7480万平方呎,当中68%或5100万平方呎坐落在吉隆坡市中心,余下32%或2380万平方呎则在吉隆坡市郊;首半年的租金溢价为每平方呎6.71令吉。
萨古南预期,吉隆坡市中心办公楼空间未来2年将再增加16%,即1190万平方呎。有趣的是,从今年下半年至明年,办公楼建设焦点将转向吉隆坡市郊,直至2018年焦点才重返市中心。
“根据我们的研究,下半年吉隆坡办公室空间将大幅增加,约达430万平方呎,市中心料仅占90万平方呎;到了明年则放缓至370万平方呎。”
至于吉隆坡A级办公楼的表现,吉隆坡中央商务旧区以86%的出租率,更胜过中央商务新区74%出租率。不过,新区租金更可观,达每平方呎7.09令吉,而中央商务旧区每平方呎租金约5.35令吉。
此外,优质A+级办公楼出租率可达95%,每平方呎租金11.33令吉。`
与吉隆坡办公楼相比,雪兰莪现有办公楼空间约1790万平方呎。莱坊大马估计,下半年至2018年或再增500万平方呎办公楼空间,主要集中在八打灵再也、梳邦再也、沙亚南及赛城。
“纵观雪兰莪办公楼市场,今年上半年整体租金每平方呎平均为4.16令吉,出租率则达79.5%。”
 
(文章未完,全文请翻阅第55期《大马房地产》杂志)

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