常言道“有土斯有财，有财斯有用”，意思是指有土地才会有财富，有了财富才能供给使用。现今提起“有土斯有财”，人们很自然想到置产拥屋，很少有人会选择靠买地致富，其中一个最普遍的迷思在于，买地是有钱人才玩得起的投资，另一个疑问是空空一片地又如何能带来财富呢？
事实上，买地投资不一定就需要很多钱，如果具备专业的土地投资知识与技巧，掌握看地选地的诀窍，还是可以小刀锯大树，以很少的成本买到一片好地！
让我们分别从如何鉴定好土地、投资策略、贷款及法令须知细细道来，揭开土地投资的神秘面纱，用不一样的眼光重新评估与审视土地投资这一环，且来看看土地投资达人们怎么说。
投资者篇
土地投资靠远见 做足功课事半功倍
很多人对土地投资一直都蠢蠢欲动，只是苦于不知该从何处着手，又或者抓不到窍门只得继续观望。
每每谈到买地投资，常常让投资者感到困惑的迷思在于，如何从空空的一片地判断未来的发展潜能？
大地集团（B.I.G Group）董事陈垡遄笑言，投资土地和投资房产不同，不像房子可以摸、可以看；就算是新项目也有发展模型与示范屋供参考，所以相比下，投资土地比房地产更复杂。
“投资土地靠的是远见（vision），并且得勤劳上课累积更多这方面的知识才会事半功倍。投资土地前做的第一件事是向土地局弄清楚区域划分（zoning），然后再向地方政府的策划部购买地方发展蓝图。”
举例，假设买家看中一块位于蒲种的土地，但由于那一带有很多森林保留地，因此在检查这片地的区域划分时得非常谨慎。若没做足功课而买到森林保留地，等于是什么发展也不能做。
有潜能的地值得等待
此外，许多人对土地投资的迷思是，需要准备一笔庞大的流动资金。对此，陈垡遄直言，流动资金的具体数目还是得视个人眼光而定。如果眼光“准”且又人脉广，相信要找到便宜地并非难事。
“我有看过一块在巴音（Pajam）共3英亩的地，离绿盛世（EcoWorld Bhd）在士毛月的项目不远，地价才100万令吉，差不多每平方呎是7、8令吉，而绿盛世的地价每平方呎100令吉。以100万令吉计算，若能做到2000万令吉的销售额，那么地价只占销售额的5%，这样算的话，这片地值得去看一看。”
陈垡遄以此案例深入分析。100万令吉的土地最初可获得的银行贷款为50%，意即有约50万令吉流动资金，若能赚到约400万令吉，等同1令吉约可赚得8令吉。
“尽管目前那个地点的交通衔接还不是很方便，尚未能马上推出项目。根据我的估算，至少还要5到7年的时间，当地的整体发展才能成型。虽然需要长时间等待与持有，但因为地价便宜，还是值得等待。根据我在土地投资这个领域17年的经验，买土地只要你等得起绝对不会亏。”
投资土地3个退场机会
许多个人投资者会选择买地投资的其中一个主要原因，买地可保值，尤其令吉过去一年来频频走贬。
一般上，土地投资可以分为三种。第一种是在提交批文、可行性研究（feasibility study）、市场研究和发展建议书时，土地投资者可以再转卖给下一个投资者，通常在1年内就可退场。
第二种则是买地放着不理等地价起，这也是俗称的“养地”；第三种是透过联营发展，不过期限较长。
“联营发展土地又有2个做法，即你本身是地主，提供土地和发展商联营，一般上地主会要求发展总值的18%至20%。
如果发展总值有1亿令吉，20%就是2000万令吉，当然合作细节得深入和发展商详谈。”
至于另一个做法，是和几个朋友合作发展，以合资的方式开设公司共同建设发展，也就是自己做发展商。陈垡遄指出，这两个方式风险都不低，但只要做好可行性评估，并且掌握流动现金的状况，就能减低投资风险。
商业用地回酬最高
在土地投资中，回酬最高的非商业用地莫属。根据顺丰置业有限公司（Access Realty Sdn Bhd）团队经理黄有全透露，若比较住宅地、工业地和商业用地每平方呎价格，住宅地卖价约300令吉至500令吉；工业地最高则介于200令吉至300令吉不等。商业地价格涨幅则是当中最大，每平方呎交易价一般都是超过1000令吉。
陈垡遄解释，商业地的发展是以土地容积率（plot ratio）计算。若是在吉隆坡， 1 英亩的土地可建1 0 倍高的大楼；也就是1英亩可建约40至50层的高楼。
“土地容积率越高，土地价值就能卖得高。至于住宅地则是以人口密度计算，即每英亩可建70个住宅单位。”
不过，据黄有全的观察，小投资者一般都比较喜欢买农业地。一来是地价不贵，二是地税便宜，投资的获利空间相对更高。
“据我所知，工业地的地税可以是数千令吉起跳，相比下农业地的地税约为几十令吉到几百令吉左右。小投资者一般都不会大片买进土地，大多是2到3英亩。”
负责土地交易的黄有全也补充，农业地、工业地与住宅地可获得的银行贷款比例各有不同，农用地一般只能获得65%的贷款，工业地因商业活动性较高，获得的贷款也将达75%。由于政府向来都是鼓励发展住宅房产，故银行给予的贷款比例可介于80%至95%。
（文章未完，全文请翻阅第54期《大马房地产》杂志）
