教育城对房地产发展起着重要性的作用，如今几乎每个发展商都以“大学城”作为噱头，希望能借着大学城的优势刺激房地产发展。只不过是否有大学聚集的地方就能被称为大学城？抑或是指一个有大学的城镇？
在我国，大部分的教育城都只集中建设学院与大学，故相比教育城，“大学城”更常被提及且也最为普遍。不过，所谓大学城的定义与定位，并非人人都搞得清说得明。
吴木炎及莫哈末纳兹里，针对大学城应有的正规模式，归纳整理出3个打造真正有影响力“大学城”的条件，非常具有参考价值。
条件1 找出主题特色及定位
大学城的确能使到一个城市的发展更明朗化，甚至能够成为一个城市的发展主轴，主导整个城市的发展走向。
吴木炎坦言，老牌大学院校众多的英国和美国，都是以知识及人才为本推动大学城发展，较容易获得大企业或其他大型研究中心青睐，但相比人才培育，大马版的大学城发展模式，更多是以刺激周边经济发展，借着创造商机的东风，吸引投资者或商家到来。
本地大学城面对的一个窘境，在于多是以市场需求为主导，未免过于商业化。吴木炎透露，假设一直持续这样的方式，在缺乏主题特色带动的前提下，大学城的发展始终只能流于表面。
“大学城的发展应该朝向综合性，而非只是以市场为主导，不能哪一个科系更赚钱、市场需求更高，我们就主打这些科系。另外，不是三、五几间大学聚在一起就是大学城了。”
他认为，我国在发展大学城时，必须先掌握大学城的定义，才能全面设立定位，打造各自的主题特色，吸引相关上下游工业与高等研究所到此，在研发与供应形成连接，更能完善大学城发展。
“在规划大学城项目时，主要发展商必须负起整体发展与规划的责任，以教育为发展主轴，并朝向综合性城市发展趋向，而不单单只是为了刺激周边的经济发展。”
突出本身特色
从厘清概念到规划发展，再到部署执行，都是推动大学城发展的重要元素，当这些元素都一一到位后，大学城本身的特色则成了城镇发展的“推进器”与“加速器”。
莫哈末纳兹里与吴木炎异口同声指出，塑造特色是在为本身的发展加分，尤其在大学城如雨后春笋般一个接一个冒出头的时刻，要想被广大的市场所看到，势必得懂得勾勒自己的特点，突出自身的长处。
这就好似在一片红海中，游出一片自己的蓝海，若能妥善经营这小小的蓝色海域，才是长远发展之道。
莫哈末纳兹里以赛城的发展模式为例，并指这里的发展趋向科技相关，在这里的企业、大学与其它高等学府，很多都是从事科技相关业务与研究，来到这里求学与深造者，多是奔着科技而来。
“当市场存在太多同样类型的产品，竞争相对越大，没有特色或利基市场的大学城自然容易被市场淘汰。突围的方法只有一个，即寻找本身的利基市场。”
（文章未完，全文请翻阅第53期《大马房地产》杂志）
