【第52期封面故事】借贷篇:房地产众筹 以小投资博大回报

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向来属于高门槛的房地产投资,近来因时下新兴的互联网融资模式“房地产众筹”迅速窜起,让普通投资者也能够以较小的资金,投资一个甚至多个房地产项目,从中享受房地产投资领域的回酬。
目前,“房地产众筹”在国外,如美国和中国受到高度的欢迎,可说是时下最炙手可热的房地产投资方式。
众筹(crowd funding)顾名思义是大众筹资或群众筹资,是由项目发起人(筹资人)、支持者(出资人)和平台(众筹平台)构成,具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征,是指一种向群众筹资,以支持发起的个人或组织的行为。
简单来说,众筹的本意是出资人对筹资人发起的项目有兴趣,愿意出资支持。众筹平台的搭建者,同时也担任项目发起人的监督者和辅导者,也是出资人的利益维护者。
投资房地产也能众筹实现众筹一般是为需要解决资金问题的创意者或小型企业创业者而设,而作为一种获取资本的全新方式,其已席卷海外多个领域,让急需资金的企业,能够更加轻松地获得资本。
对于房地产领域来说,众筹除了能够帮助企业获得资金之外,还能让手握少数资金的普通民众也能够参与投资。
众筹解决发展商难题
投资房地产需要大笔资金,即使小型投资者对房地产投资感兴趣,也只能望而却步。众筹模式的最大特点,在于将投资资金化整为零,使小数额、分散的资金投向房地产成为可能。
对发展商来说,通过房地产众筹,能够为项目开发建设环节筹集资金,解决发展商的融资难题。发展商不但能够较快拿到资金,又可提前锁定客源,同时促进项目销售,提高项目的知名度,可说是一举数得。
至于参与者与投资者获得的好处,包括能够以低于市价的价格购得房屋产权,也可享有房产增值,以及租金收入的投资理财收益。
您必须了解的
房地产众筹二三事
尽管房地产众筹在马来西亚尚未形成风气,但其实说穿了,群众集资的方式投资房地产并非一种全新的概念,反而是存在市场超过百年的投资方式,最常见是集资投资后发出委托书(Deed of Trust)。然而,对于许多投资者而言,众筹还是一个很模糊的概念。
Andrew, Jye & Co.合伙人洪昱徽及符龙杰律师,将以两大方面来谈房地产众筹须知的一些细节,即参与项目发展,成为发展商的一部分;另一个则是从投资者的角度,一起集资买房子。
1.参与发展商的众筹计划
群众集资在我国其实并未受到认可,也可以说是还未受到法令“允许”的方式,发展商发起的群众集资和公开上市是一样的概念,但后者的费用更高,为减低筹资成本才选择以群众集资方式招资。
不管是个人集资或设立公司集资,委托书和授权书是必要的文件,同时还需在当中列明这一项大家一起投资的房产多久要卖,或是到了什么价位要脱售;在委托书与授权书中把退场计划(exit plan)也加进去,以避免往后争吵与纷争。
目前可以向公众公开集资的只有上市公司,他们透过在交易所上市,公开售股集资。除了公开集资,还有一种私底下召集群众进行集资活动。若是参与这类集资活动必须要很小心,因为我国目前并没有法令管制群众集资。
先查清楚公司背景
由于一般选择透过私底下群众集资,都属于私人有限公司或小型发展商。令人在意的是,发展商发起集资的目的,是单单为了一个项目或是成立公司为了往后发展更多项目;前者属于一次性投资,后者则属于长期投资公司业务。两者投资性质不同,房产投资者必须弄清楚这一点。
若是投资者有兴趣参与发展商发起的群众集资,必须做足功课,包括了解有关公司的业务背景,这个部分必须非常谨慎小心。
如果本来就是发展商,那么集资发展新项目可信度相对较高;反之如果并非发展商却集资发展房产项目,那就要评估其他细节,比如公司负责人与公司过去业务表现等。
2.集群众之力投资房地产
比较常见集资投资房产的例子,是投资者自行集资设立贸易或投资公司,集群众之力投资房地产。
在参与这类型的集资投资项目,投资者需注意几件事,包括有无委托书及授权书、是否有获得股份证明书(share certificate)、成立的公司有无向大马公司委员会注册、合法持有人是谁等。
首先,投资者必须清楚发起人的背景,并需要判断发起人是否值得信任。同时,该众筹计划是否获得第三者,即信托人(Trustee)的监督,谷中城(Mid Valley)是其中一个很好的例子,透过产托化进行管理。
另外,业务的评估也是很重要的部分,要注意有关公司不是把其他公司发展的项目,当成自己的项目游说投资者。
(文章未完,全文请翻阅第52期《大马房地产》杂志)

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