【第52期地产圈】李义廉:吉隆坡办公大楼前景充满挑战

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随着马来西亚朝圣基金局宣布,大幅度调整该局旗下,位于吉隆坡黄金地段的商业办公大楼租金,而引起国内房地产界的高度关注。
该局宣布,Menara TH Platinum商业办公大楼的租金,降至每平方呎5令吉的价位。这个价位相较于吉隆坡市区内的A 级办公室,每平方呎平均8令吉的租金还要低,对比吉隆坡双峰塔办公大楼每平方呎11令吉的平均租金,也低了一半。
除此之外,朝圣基金局还给予租户许多优惠条件,如租户可在办公大楼进行装修期间,可享有长达6个月的租金优惠,每租用1000平方呎办公楼面积,则可获安排一个泊车位等。
朝圣基金局的这项不寻常宣布,刺激了市场的敏感神经,一直以来对吉隆坡办公大楼是否面临过剩的忧虑再次浮上台面。
会否引发削价战成关注
根据市场调查,大吉隆坡地区内的办公室大楼总面积,预计在2016年间将达到1亿1000万平方呎,而单是在2016这一年间,竣工的办公室大楼将多达867万平方呎。多数的办公室大楼都是集中在吉隆坡市中心,占了整个地区供应的大约45%。
马来西亚朝圣基金局的这项举动,会否引发巴生谷地区商业办公大楼的租金“削价战”,值得关注。
相信该机构大幅度下调办公室租金的主要原因,是要提高该商业大楼的租用率。倘若无法达到满意的租用率,业主将面对维修成本以及固定开销的损失。如此一来,将直接影响业主的投资报酬率。
办公大楼租用率与经济大环境息息相关。打个比方,当国际石油价格高涨,国家收入增长,带动国内经济,刺激企业增长,制造就业机会。
基于员工人数增加,各行各业纷纷寻找办公大楼作为扩充用途。在需求激增的情况下,办公室空间的需求也直线提高。
反观如今受到全球经济放缓,许多企业开始缩小运营规模,甚至有些企业削减人力开销。如此一来,办公大楼的租用率自然直接受到影响。
大幅度降低租金是双面刃
值得注意的是,大幅度降低租金是双面刃。虽说可以填补空缺,提升租用率,减轻持有成本,但却会影响商业办公大楼的未来定位以及投资潜能。
当业主大幅降低办公室租金,意味着该办公大楼的“投资收入”也大幅度减少。在租金收入减少,该办公大楼的投资报酬率也必定受到牵连。
倘若从房产估价的角度来看,这样的情况最终将会影响房产价值。其中的原因是,估算商业办公楼最恰当的方法,便是估算该产业的投资潜能,因此运用投资估算法 (Investment Method) 最为恰当。
在这样的大前提下,倘若租金大幅度下调,商业办公大楼的市价也必然受到拖累,因为租金便是决定房产投资潜能的关键因素。
其他业主料不会跟进
至于多数办公大楼的业主们是否会跟随朝圣基金局的做法,大幅度降低吉隆坡区内的办公大楼租金来提高租用率?相信以上情形短期内不会发生。
虽然吉隆坡区的办公大楼供应量冠全国,但该区平均租用率为8成以上。若以这项数据看来,预计业主们不会闻鸡起舞,以大幅度削减租金的方法来提高租用率。反之,业主将提供更长的免租金优惠期(Rent Free Period) 来吸引新租户的方法,以降低办公大楼空置率的隐忧。
所谓免租金优惠期,是业主允许租户们在签署了租借合约后,业主同意让租户在特定的时段内使用办公室空间而无需缴付租金。一般上是两到三个月不等。
这项优惠能够减轻租户在装修办公室期间的财务负担。倘若业主将免租金优惠期延长至6个月,代表租户无需在6个月内交租。这同时也意味着租户所必需缴付的年度平均租金,实际上已经下调了。
对业主而言,提供更长的免租金优惠期是以时间换空间的策略,一方面以优惠吸引租户进来,提高办公大楼的租用率。另一方面,不大幅度调低租金的做法将能够使到业主在经济复苏后,“恢复”原本的租金,继续出租而不是提高租金来留住租户。这样的策略更让租户心中觉得舒服。
然而,倘若市场仍然不断开发商业办公大楼,继续提高供应,大吉隆坡地区办公室大楼的前景必定受到严峻挑战。

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