大马房市冷飕飕，严重冲击我国房地产业。如果房市持续淡静，我国房地产业将会面临什么改变呢？《大马房地产》4周年庆特备论坛便针对这个课题，邀请了国际房地产投资专家拿督斯里郑水兴，与4位论坛嘉宾——城市土地运用兼交通规划专家吴木炎、IHSV律师事务所合伙人萧慧洁律师、Smart Financing总执行长蔡立威和Syarikat Ong税务顾问黄琳琍共同来分析我国房市在未来的变化。（注：本文仅重点摘要部分精华内容。）
Q1：大马的房地产在未来数年，真的会面临很大的改变吗？
萧慧洁：今年确实是我国房市的一个转折点，但我不认为房价会在今年降到最低点，反倒是明年的房价才是最低点。
在过去两年，我们开始接到很多二手房交易的案件，原因是有许多人发现跟发展商购买预售屋的价格太高，反而可以在二手房市场找到价格不错的房地产，而且还能洽商，取得更低的价格。
那些在发展商利息承担配套（DIBS）取消前一口气买下数个单位的人士，将在房屋于今年陆续竣工后开始偿还房贷。我相信，尽管这类人士目前尚有财务持有力，但如果房屋还是无法成功转售，明年即便亏钱卖，他们也被逼要将手上大量的房产脱售。
其实这样的情况，在邻国新加坡已经发生了。不少持有新加坡高档房屋的业主们，在两年前已开始辛苦地偿还房贷，今年开始更有不少业主亏着卖，因为这类业主的财务持有力都有一个期限。
有意要买房自住或投资的人，就是要趁低买入。我建议人们不要在今年用完所有资金来购买房地产，记得留一些资金等待明年，以免在明年房价更加低的时候不够钱买。
Q2：国行收紧融资贷款，冲击我国房市，您认为今后的国行政策会有大改变吗？
蔡立威：我不认为国行未来会放宽融资贷款条例，反而更加严厉，人们在申请贷款融资时只会越来越困难。
从2012年开始直到现在，国行陆续推出许多新条例，包括计算申请贷款者的可负担程度（DSR），加大了购屋者买房的困难度。然而，这些现象其实显示着我国正在朝向更成熟的市场迈进，像是邻国新加坡比我国更早实行了这项政策。
尽管如此，国人还是非常幸福的。首购族可以申请到90%的房屋贷款，而且还有机会申请到第二间房屋的贷款，许多国家已经没有如此优惠的政策。新加坡人在自己国家购买第一间屋子的房贷批准率是80%，第二间只有50%。
要知道国行未来会走向何方？只要看看新加坡银行推出哪些政策就会知道了。
对此，我要呼吁那些还未拥有本身房屋的人们，若有意购买自住的房屋，请尽快行动，因为我们不知道银行的政策何时又会改变。我个人认为，这样的变化不会太远，而且我们也已看到有些银行已蠢蠢欲动，例如一些人士在申请第二间房屋的贷款时，只获得银行批准80%或85%的贷款。
同时，我国去年的房贷批准率约50%，今年1月至2月再下跌至30至40%。虽然3月至4月的数据还未公布，但估计会再下降。因为高等教育贷学金（PTPTN）等偿还记录已纳入中央信贷资讯系统报告（CCRIS），银行知悉申请者的负担情况，不会轻易批准贷款。
（文章未完，全文请翻阅第51期《大马房地产》杂志）
