Q1：拍卖屋共分为多少个种类呢？
林文彬：拍卖屋基本可分为两种，第一种是困厄房产（distressed property），即是屋主因财务能力无法继续供款，而被迫遭银行或高庭拍卖该房产，偿还银行的负债，也属于一种公开拍卖；另一种则是非困厄房产（non-distressed property），是屋主选择以拍卖的形式出售房产，以获得更好的价值。
其中，困厄房产又可分为2大类，即贷款协议及分配协议（Loan Agreement Cum Assignment；简称LACA）及非贷款协议及分配协议（Non-LACA）。简单来说，LACA是还没发出独立地契的房产，而Non-LACA则是已有地契的房产。
LACA类型房产一般只要业主连续3个月拖欠房贷，银行就会发出索偿信（Letter of Demand）提醒业主还款，若业主还是没有任何反应，银行则有权拍卖有关房产的贷款协议和让渡协议（Deed of Assignment）。
至于Non-LACA类型的房产，因为是已经发出地契的房产，故银行需透过律师向法庭或土地局申请房产拍卖，因为程序琐碎，一般大概需时一年的时间才能排期拍卖。
此外，相比银行拍卖，高庭拍卖更为严格且谨慎。如果是到高庭或土地局竞标房产，现场只允许已经注册投标的潜在买家进场，就算是指定的主理房地产中介也不能入场。
除非投标者本身无法到场，寻求有关房地产中介代为投标才可以。值得一提的是，该名房地产中介除了必须是已注册的房地产中介，代表投标的还必须是有关中介公司的执照持有人，否则也是无法入场。
Q2：购买拍卖屋安全吗？是否获得法律的保障？
谢廉义：购买金融机构的拍卖房产非常安全，主要原因是有意竞标者能够清楚知道卖家的身份。其次，拍卖房产的销售合同乃根据《1965年国家土地法典》（National Land Code 1965）草拟，清楚列明所有条款，例如金融机构承担哪些费用、得标者需要承担什么责任。
然而，每一种买卖方法都有利与弊，也存在一定程度的风险。无论是购买新房产项目、二手房屋或拍卖屋，情况都一样。即便是发展商推出的新房产项目，购屋者也必须承担一定的风险，包括竣工后货不对版、售后服务差或建到一半停工等。
不过，站在投资者的角度来看，购买拍卖屋还是划算的，尤其是该拍卖房产处在成熟区域，现有的人潮和商机对投资者来说已是一大优势，也是投资者进军成熟市场的其中一个最佳管道。
Q3：一般在什么情况下，银行会选择拍卖欠债者的房子？
孙子巄：只要原业主连续2至3个月没有缴付房贷，银行就会发索偿信，原业主若在14天内没有给予任何回复或偿还贷款，银行会再给14天的宽限期。若原业主还是无动于衷，银行最后一次给予14天的宽限期后，将向原业主发出终止贷款合约的通知。
借贷者当初和银行签署的贷款合约，在房贷未付清前，房子都是属于银行的。若借贷者没有履行合约缴付房贷，一旦变成呆账（NPL），银行有权收回房子，并透过拍卖方式将房子售出，减低银行的损失。
不过，银行毕竟不是大耳窿，也并非不讲人情。在发出索偿信之前，银行职员通常都会想尽办法联络到欠债者，或与欠债者洽谈重组贷款的事宜，但欠债者也必须要有诚意解决这问题。之所以会走到拍卖这一步，是因为银行已无计可施，无法联络到欠债者，或欠款者也没有诚意要解决问题。
一旦银行向欠款者发出终止贷款合约的通知，银行就会马上委任估价师估价房屋，之后委任律师将该份估价书交给拍卖行，着手筹备拍卖事宜。一般来说，拍卖行在月初收到银行的委托后，在月杪就能进行拍卖。因此一旦欠债者连续2至3个月没有缴付贷款，其房子在最快6个月内就会被银行拍卖出去，但每家银行处理方式不同，有些银行可能会等到1年后才进行拍卖。
（文章未完，全文请翻阅第50期《大马房地产》杂志）
