过去两年，持续的超低利率环境和大规模的财政刺激政策，催生了全球房地产市场高温。
然而，随着货币“大放水”下的高涨需求和受疫情压制的供应链错配，叠加俄乌冲突影响，导致全球大部分经济体出现了通货膨胀的连锁反应。
根据世界银行发布的《全球经济展望》报告，全球通胀率在2022年4月达到7.8%，处于2008年金融危机以来的最高水平。其中，发达经济体的通胀率升至6.9%，是1982年以来的最高值；而新兴和发展中经济体达9.4%，为近14年来最高水平。
为抑制居高不下的通胀压力，多个经济体陆续步入加息进程，加上疫情相关激励政策撤出、经济增长受冲击，全球房市开始出现降温苗头。
市场已呈现疲软态势
尽管一些国家和地区的房地产市场在今年上半年依然火热，但随着越来越多制约因素显现，市场下行风险正在提升。
事实上，至今年7月，部分在疫情期间火爆的市场已呈现疲软态势：加拿大房价从4月累计跌幅达13.3%、英国房价一年来首次环比下降0.1%、澳洲房价按月下跌1.3%、纽西兰房价在3个月内跌了4.9%。美国房价虽然保持涨势，但房屋销售已连续6个月下跌，按年减少20.2%。
多家市场机构预计，在不久的将来，上述市场的房价将出现5%至20%不等的下挫，甚至会引起房市泡沫破裂危机。
经济学家分析指出，房地产和金融市场同时处于下行周期，可能会导致更持久的衰退。十多年来最大幅度的量化宽松政策使房市泡沫形成，但随着偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面，即泡沫破裂。
投资银行高盛集团表示，房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的骤降，表明全球房市存在“硬着陆”的真实风险。
不过，另有分析师持不同的观点，认为目前的房屋供应依然紧张、劳动力市场健康，要发生像2008年次贷危机般规模的房市泡沫破灭，可能性微乎其微。
以下让我们一起来探讨全球5大房地产市场的情况和潜在风险。
》美国
激进加息抑制通膨 房贷上涨压力千金重
今年3月，美国告别了疫情间的“零利率”时代，正式进入加息周期。截至9月，美国联邦储备局已5度加息，将联邦基金利率目标区间上调到3%至3.25%，累计加息300个基点。
这是美联储自1980年以来最为激进的加息行动，目的是抑制顽强的通货膨胀，美国8月消费者物价指数（CPI）年增8.3%。
对于房地产市场，加息带来最直接的痛感就是房贷压力的上涨。住房金融机构房地美（Freddie Mac）数据显示，美国30年期固定抵押贷款平均利率从今年初的3%左右开始上升，8月中旬达5.13%，按年上升2.27%。
从负担能力来看，根据房地产数据提供商ATTOM的报告，第二季度拥有一套中等价位住房所需的成本，相当于美国平均薪资的31.5%。这是2007年以来的最高比例，也是20多年来的最大涨幅。
这一态势对美国的房地产投资和消费产生了明显的抑制效果。全美房地产经纪商协会（NAR）数据显示，7月美国成屋销售连续6个月滑落，环比下跌5.9%，同比更是大幅下挫20.2%；销售量按年率计算为481万套，是2015年11月以来最低水平。
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