过去8年来，大马房市一直面临着房产滞销、经济疲软、政局不稳等各种挑战；到了2020年又遇上新冠疫情爆发，令原本已低迷不振的房市陷入寒冬期。
随着疫情好转、国内经济开放，市场皆寄望大马房市会在今年反弹改善。然而才刚踏入2022年不久，国内疫情因新冠变种病毒奥密克戎（Omicron）而升温，加上俄乌战争加剧国内通胀压力、买房成本增加、消费者情绪受影响，让人们不禁疑问：“2022年的大马房市能重见天日吗？”
为了解除投资者的疑惑，于今年3月6日举办的“第15届郑水兴年度房地产预测讲座会”特别安排了一场论坛，邀请5位来自各房地产相关领域的专家，从不同层面和角度分析大马房市。让我们一起看看专家们怎么说2022年的大马房市发展。
受疫情及政策冲击 大马房市挑战重重
郑水兴：新冠疫情的爆发，对大马房市来说犹如一拳重击。请专家们分析大马房市过去两年的情况。哪一类房地产和市场受到最大伤害？除了疫情之外，大马房市在过去两年还受到什么因素影响？
郑联荣：按房产类型来看，遭疫情重创的是与旅游业相关的房地产，包括酒店和airbnb短租民宿。其次是零售商铺，尤其是位于旅游区的商店，而很多购物商场的店面空置率高达50%。
此外，长期供过于求的办公楼，这次更因中小企倒闭、居家工作趋势而雪上加霜。不过，在住房刚需、电子商务蓬勃发展的支撑下，有地住宅、工业房产仍表现不错。
以价位来说，300万令吉以上的高端房产跌势明显，租金下滑至少40%。若从地区来看，旅游区房产首当其冲，而马新边境关闭亦冲击新山房产，特别是50万至100万令吉的服务式公寓无人问津。
郑水兴：我也有察觉到新山市场受到很大影响，越堤族因边境关闭无法回马，导致新山的租房需求下跌，而新加坡人若要跨境来马买房，在程序上也很麻烦。此外，作为旅游区的沙巴也受到了明显冲击。
李旺星：最受影响的房地产市场来自3种需求，分别是外国人、旅游和学生需求，在2020年尤为低迷。
不过，自去年10月经济开放后，本地旅游业开始回温，短租业者在11月和12月都取得了90%,甚至100%的入住率。此外，随着学校陆续开课，学生租房需求已慢慢回归。
至于以前租给外国人的房产，现在也转租给本地人。当然租金需要调低约30%以迎合市场，所以我认为这场房市寒风已过，市场正处于恢复的阶段。
林恒毅：在疫情的挑战下，无论是投资者或买家都受到了影响。买家因收入减少而购买力下降；投资者则面对有房租不出、租户要求减租金、投资回酬下跌的困境。
除了疫情外，阻碍大马房市发展的因素还有政治与政策。大马在2020到2021年经历了3任首相更迭，国内政治乱象影响了投资者信心。
政策方面，政府对引进建筑业外劳的态度封闭，导致很多发展计划，尤其是兴建中的项目严重缺乏劳工，继而增加发展商成本，最后转嫁到买家身上。此外，政府收紧“大马我的第二家园”（MM2H）计划条例也令外国人对大马却步。
紫宸居士：从风水的角度来分析，2019至2021年的房市处于流年不利的状况。房地产五行属土，而过去3年以水和金的能量为主，削弱了房地产的土气、营养流失，因此看到房地产市场有所滑落，但最坏的时期已逐渐过去。
（文章未完，全文请翻阅第105期《大马房地产》杂志）