自新冠疫情爆发后，为了支持全球经济和维护金融体系稳定，全球央行开启了史无前例的货币宽松浪潮。作为率先降息的经济体之一，美国在2020年3月两次大幅降息，将联邦基金利率目标区间下调150个基点至0%到0.25%之间，标志着美国自2008年金融危机之后，再次进入“零利率”时代。
眼看持续两年的疫情逐渐呈现趋缓势头，美国经济、供应链和劳动力市场都正在恢复，加上通胀率在今年2月达到7.9%顶点创下40年新高，美国联邦储备局在3月正式启动加息，这一操作将牵动美国乃至全球经济神经，房地产市场也会受到影响。
2018年以来首次加息
美联储在3月召开2022年第二次的货币政策会议后，宣布加息25基点至0.5％，这是美联储自2018年以来的首次加息。
美国联邦公开市场委员会（FOMC）主席鲍威尔表示，美国的经济实力非常强大，完全有能力应对货币政策的收紧，同时会关注通胀和通胀预期的上行风险，如有必要甚至可能会加快收紧政策。
美联储还预计今年会加息6次，以加大努力减缓处在40年来最高水平的通货膨胀，并将在5月宣布缩减9万亿美元资产负债表的进程。
根据美联储发布的点阵图，联邦基金利率的预测中值到了2022年末将在1.9%左右，到了2023年末的利率预测中值则是2.8%。由于俄乌战争以及中国新封城措施令全球经济承压，这次的预测可能比以往增添更多不确定性。
美国房市购兴马上退
在房地产领域，市场的繁荣很大程度上都与利率高低有关，而在美联储紧缩预期下，自疫情以来陷入狂热的美国房市已出现降温迹象。
在美联储还未加息前，美国的抵押贷款利率已经大幅上升。截至2月17日当周，30年期房贷利率平均为3.92%，写下两年最高。
美国抵押贷款银行协会（MBA）数据显示，由于抵押贷款利率上升，截至2月18日当周的抵押贷款申请指数下降了13.1%，为2019年末以来最低水平。
购屋成本上涨影响需求
如今加息通道打开，将进一步推高抵押贷款利率上升，从而增加借贷成本，叠加创纪录高的房价，购房者的购买力将受影响，挤压房地产市场需求，最终令美国房市退热。
房地产经济学家预计，美国房市在2022年前几月仍将保持热度，但随着利率上升，市场狂热将在今年下半年消退。
不过，美联储利率上升并不会导致美国房价下跌，只会减缓房价升值的速度，主要是因为强劲的需求和待售房屋短缺，预计2022年美国房价涨幅为6%至10%之间。
（文章未完，全文请翻阅第104期《大马房地产》杂志）