【第101期拍卖行家】拍卖流程重点大公开

上个月我进行了一场拍卖,拍卖项目是一块土地,土地上有一间被烧毁的房子。这块土地的市价为94万令吉,拍卖价则是61万6000令吉,低于市价约35%,可说非常有吸引力。

在拍卖会前两三天,我接到了一位客户的电话,表示他对这个拍卖项目感兴趣,问我是否来得及参与拍卖竞标。尽管来得及,但作为拍卖师,我不希望客户仓促及盲目进场,因此与他进行了一些交流。我将分享我们交流的过程,并强调一些注意事项,希望对你有所帮助。

先问自己两个问题
首先,为了确保他已做了基本功课,我试探性问了他两道问题:

1)你看过这个拍卖项目了吗?房子是否有人居住?
我在上一期专栏谈到,在进行尽职调查时,你需要勘察拍卖屋是否有人居住。这是因为当你成功得标后,原本的住户不一定愿意搬离,导致你需要花时间去解决。这期间不但房子无法使用,而且还要承担房贷,得不偿失。

2)你做过土地/地契查册(Title Search)了吗?
想要知道拍卖项目是否藏有“隐患”,进行土地或地契查册就能一目了然。有意竞标者可以委托中介或律师进行查册,也可以到土地局自行查册。

通过土地及地契查册,你将可以获取一份有关拍卖项目的面积、结构、有否被抵押、被抵押给哪家银行、有否被查封,以及历年来产权人资料等的书面证明。

你同时还能检查项目所在地的土地应用变化,是否占用了政府的土地征用范围?例如未来国能电站建设保留地、铁道两旁空地保留地等等。如果项目处在保留地范围内,一般不建议参加竞标。

获取最新资料信息
当我确定客户已做好了上述两个功课后, 我便翻阅土地查册的资料信息,信息良好就 值得购买。当然这份书面证明的资料更新越 近越好,以免一些信息已经过时,导致判断 失误,而买下有问题的项目。

另外值得注意的是,竞标者也要查看项目 是否拖欠门牌税、土地税、水费、电费等。 在高庭拍卖中,项目原主所拖欠的当地政府 费用,如门牌税、土地税等,须由银行来承 担,但这笔费用实际上需要由买家先支付, 并在完成交易之后才能向银行索偿回来。如果费用数额过大,或会影响买家的现金流。

(文章未完,全文请翻阅第101期《大马房地产》杂志)

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