【第100期专题报道:投资篇】失败率比单一型项目高 专家教您如何挑对项目

毫无疑问,综合型房产是备受市场青睐的一块大蛋糕。事实上,综合型房产概念在早期开始流行时,便吸引了不少发展商投入分一杯羹,因为这类发展计划涵盖住宅、零售店、办公楼等多种业态,能够让发展商从不同的领域扩大市场及客户群,将业务多元化,无疑是一个很好的发展机会。

然而,纵观目前市场,真正称得上发展成功的综合型项目并不多,反而失败的案例不计其数。比起单一型房产项目,综合型项目的失败率可说是更高。

究其原因,城市土地运用兼交通规划专家吴木炎指出,很多综合型项目无法持续生存,主要是因为发展商当初盲目跟风投资开发,而没有对项目做好全面的规划和考量,例如选址错误、产品定位和组合不符合市场需求等,导致项目被孤立。

3策略性要点为成败关键
根据他的分析,综合型项目的成败关键在于3个策略性要点。第一是交通可达性,即项目位置是否拥有便利和完善的交通网络,可以通过大道或公共交通连接大部分地区,方便项目本身的住宅居民出入之余,也能更好地引入外来人口。

第二个要点是对周围环境的“社会经济”考量是否周全。简单来说,发展商须对整个社区进行全面考察,了解当地的人口结构、年龄阶层、收入群体,还有社区的经济组合,例如附近是否有酒店、购物商场等等。

在掌握了市场情况后,发展商须对开发项目进行规划和定位思考,也就是影响综合型项目成败的第三个要点。

“该地区还欠缺什么元素、潜在买家对市场的需求、项目应以什么主题发展、如何融入社区,或者如何带动地区发展,这些都是发展商需要去深入思考,从中找出项目自身的优势,提供市场需要而缺乏的房产和经济组合。”

他补充,无论项目规模大小,建在成熟社区还是新开发地区,发展商都要清楚自己的定位。

“在人烟稀少的新开发地区,项目定位显然重要,以便能带领地区发展;至于发展成熟的地方通常已设有商业中心,零售店及办公楼供应饱和,若项目本身没有特点,将很难在这个竞争激烈的市场中突围。”

勿抱竞争心态
对此,陈佐彬也有相同的观点。他认为综合型发展项目必须要有鲜明的主题,能够成为社区聚焦的中心点。

他指出,发展商不能单纯把所有元素组合在一起,特别是小规模的综合型计划,导致所有元素都只占一小部分,最终变成不咸不淡,住宅不像住宅、商场不如商场的“四不像”。

至于如何为项目设定主题、规划组合配套,就要考量大环境因素。尤其是后来进驻的发展商,不要重复当地已有的元素,也不能抱有竞争的心态。

“如果当地已建有购物商场,随后进来的发展商再开设一间类似的商场去竞争会相对吃亏,毕竟当地民众已习惯去熟悉的商场。”

他认为发展商应从如何辅助、补充当地不足的方向去策划项目,比如以便利商店、迷你超市作为商场的替代,或者为项目设定不同的主题定位。

(文章未完,全文请翻阅第100期《大马房地产》杂志)

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