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百物上涨 房价暗跌 大马人为何还买不起


消费税实行后,情况并没有像理论般“减10%后,再加6%”,反而是百物上涨。无论是吃的、用的、穿的,有明目张胆地起价,也
有静悄悄地涨价。
纵观市场,似乎只有房地产的价格停滞不涨。尤其建筑和劳力成本不断上涨,导致发展商的成本高涨,但房价却没有跟着上涨,以致一些投资者打趣说:“没想到消费税时代来临,不涨的竟然是房价。”
房价不涨原本是件可喜的现象,因为大马房价在前几年狂飙,导致许多人只能望“屋”兴叹。如今从这个情况看来,人们应该较能够实现拥屋的梦想。
无奈的是,问问身边的人时,大家还是没有进场。
细问之下,可以归纳出几个主要原因。有者觉得全球经济局势不明朗,令吉贬值缺乏信心;有者则认为大马刚步入消费税后时代,还需要再观望一阵子,但更多听到的是,房价还是高不可攀,人们还是贷不到款,根本负担不起。
究竟目前大马房市正处于什么情况?马来西亚房价已经到顶了吗?泡沫危机就快爆发了吗?马来西亚房产已经无法再投资了吗?
全面剖析
4大层面 一次了解大马房市 

人民房屋可负担性低,并不意味着房价就不再涨
人们总是习惯于正向思维,但股神巴菲特却凭着逆向思维而在投资领域所向披靡。他最经典的投资金句:“在别人贪婪时要恐惧,在别人恐惧时要贪婪”,尽管早已为人们所熟悉,但知易行难,要做到这一点其实并不容易。
就像投资房地产,人们理应抱着“逢低买入,逢高卖出”的策略而行,但真正可以做到这一点的人实在不多。
反之,当2010至2012年马来西亚房市正值火热时,全国平均房价从2000年的13万8711令吉,飙涨至2012年的23万1369令吉,涨幅达67%,就吸引了不少人一窝蜂加入炒房行列,希望能够进行短期操作,在未来2、3年内大赚一笔。
不过,为了防止家庭债务恶化,马来西亚政府和国家银行陆续采取严厉的打房及打债措施,以致房地产交易市场自2013年第3季后开始放缓。加上消费税的效应影响了人们的消费情绪,更让我国房市在今年首季迎来了量价齐跌的情况。
此时此刻,房地产交易疲软,房市买气大不如前,人们也纷纷变得保守审慎,持着观望态度,令投资情绪更一步陷入低迷,有关马来西亚房市泡沫即将破裂的传闻,亦喧嚣尘上。
>>层面1
内需支撑房价 连续5年上涨

有别于房地产市场量价齐升或齐跌的正常走势,从2012年至2014年,马来西亚房市却接连续3年呈现交易量滑落,交易额反而上升的交叉情况,反映出房价并没有因为打房措施而下降。
反之,自2010年以来,房价已连续5年保持上涨势头,即使严格的贷款措施及多管齐下的打房措施,已经把许多短期套利的投机者或炒房族逼离市场,令房市的投机因素大幅降低,但房价还是继续上升。
>>层面2
涨幅最高 不等于房价最高

进入2015年之后,马来西亚房地产市场开始进入了一个“涨跌难分”的胶着状态,很多人都分不清楚,房价是否已经涨到顶点?房市泡沫是否已经破裂?房价会不会下跌?投资者和购屋者应该趁机入市,还是继续在场外观望?
“ 全球房地产指南” ( G l o b a l Property Guide)在2014年公布的一项调查研究报告也显示, 吉隆坡过去5年的房价上涨了54.09%,2013年的涨幅达17.18%,居亚洲之冠,挤下马尼拉、台北、香港、上海、东京、新加
坡等亚洲各大主要城市。
不过,分析认为,这并不表示马来西亚房价过高,反之,这说明了马来西亚房价被低估,以致多年来价格偏低,如今才会猛升急涨,试图与国际接轨。
>>层面3
房价收入不成正比 人民可负担能力严竣

不过, 一个地方的房价贵不贵,不能只看绝对值,也不能进行跨国比价,因为各国的国情、经济环境、人均所得、财富条件、居住需求、政策制度等,各不相同。
因此,在微观层面上,我们必须看这个地方的房价,与居民家庭收入的比值;而在宏观层面上,我们还要看它还是否还有继续上涨的空间、潜能和动力。
从“房价对收入比”来分析,根据国库控股研究院(KRiS)2014年公布的研究结果,以家庭年收入中值与屋价中值相比,马来西亚的“房价对收入比”竟然高达5.5倍,比新加坡的5.1倍、英国的4.7倍、美国的3.5倍和爱尔兰的2.8倍更高,反映出马来西亚的房屋可负担性很低。
据悉,可负担房屋的价位,不应该超过家庭年收入的3 倍。若以马来西亚家庭月收入中值3626令吉来计算,可负担房屋的价格应该是13万令吉左右;若以中等收入家庭的月收入中值4372令吉来计算,可负担房屋也应该只处在16万令吉左右的价位。
>>层面4
不争的事实 房价仍有上涨空间

无论否认的是,马来西亚房价近年大幅走扬,但国民收入却增长缓慢,人民财富的累积速度,与房价涨幅不成正比,令国人对房屋的可负担能力堪虞。然而,房屋可负担性低,并不意味着房价涨幅会“留步”。
由于政府已一再削减或取消各种生活必需品的津贴,令国民的可支配收入进一步减少,消费能力下降,房地产的负担能力也随之降低,向银行申请贷款买房亦更加困难。
雪上加霜的是,今年4月1日正式落实消费税制度后,百物百货价格暴涨,各种商品的成本也水涨船高,其中包括建筑成本以及房地产生产链上各行各业的营运成本。
因此,单单从消费税制来看,随着土地成本、建筑成本及营运成本的全面上涨,马来西亚房价即使在短期内不涨,也不可能会下跌。
>>专家意见1
郑水兴:房价不进则退 该是入场时


就在马来西亚房地产市场被各方唱空之际,“郑水兴国际投资联盟”创办人兼主席拿督斯里郑水兴却一针见血地指出,马来西亚房市正处于非常微妙的现象中。
消费税后时代,百物上涨,房地产建筑成本也跟着上升了,发展商的利润被压缩,房价相对下跌了;本地人对房子的需求依然不减,但就算房价不涨,但人们还是说买不起。
这样的情况无不反映出,我国房地产价格正经历“不进则退”的爬坡过坎阶段,也是进场“捡便宜”的大好时机!
“很多投资者都问我,目前马来西亚经济表现疲弱,房地产市场景气低迷,房价也停止涨势,是不是还能进场?房地产还值得投资吗?”
针对人们的这些疑问,郑水兴表示,对于许多马来西亚中产阶级来说,房价近年涨得太高,贷不到款、买不起房的人也越来越多。然而,若从整个区域的发展形势而言,大马的房价其实并不贵,甚至可以说,反而还相对地低了。
“我们当然不能拿吉隆坡的房价与新加坡相比,但凭马来西亚所拥有的种种优势,实在没有理由是东盟区域内房价处于最低价位的国家之一。”
>>专家意见2
孔令龙:消费税影响微乎其微


市场上许多舆论表示,消费税时代的到来,让人们的可支配收入受影响,进一步使到原本就已经静淡的房市,买气更为低迷。不过,在利安达LLKG国际特许会计公司首席合伙人孔令龙看来,消费税因素对马来西亚房地产市场的冲击微乎其微,反而是市场供需主宰了房价走势。
“房地产毕竟不是日常用品,很多人一生中只会购买一间或两间房产,更何况住宅房产是属于豁免消费税项目。”
他表示,马来西亚房价在前几年大涨特涨,除了是因为自住需求外,另一个主要原因则是大马房价之前被低估,因而吸引大量投资者或投机客进场,希望能够通过低买高卖赚取资本利得,从而制造了大量的需求,令房市一片欣欣向荣。
>>专家意见3
陈垡遄:发展商改变价格策略


大地集团董事陈垡遄是发展商,也是一名经验丰富的房地产投资者。他坦承,马来西亚于今年4月1日正式跨入消费税时代后,房地产市场一如所料地吹冷风,比去年更为淡静,只有特定地区的发展项目,可以取得不俗的
销售业绩。
他表示,即便如此,在这些热点地区持有地库的发展商,眼下也不敢贸然推介新的房产项目,而是把推出新项目的计划推迟至少6至12个月,以致目前在市场上的新房产发展项目极少。
“这是因为发展商在取得地方政府批准的发展准证(DO)后,必须在1年之内开始动工。但基于现金流问题,部分发展商必须先售出一部分单位后,才有资金开始施工。问题是,目前有很多人依然抱持观望态度,不敢进场,发展商担心销售情况不理想,到时又被迫要开始动工,只好暂时按兵不动,至少一年之后还可以申请更新发展准证。”
>>专家意见4
丹尼尔·肯贝罗 (Daniel Gambero):大马房价甚至不如泰缅


人人都说马来西亚的房价太高,买不起。不过,房地产顾问公司REI集团总执行长丹尼尔.肯贝罗却表示,很多国人对马来西亚的经济及房地产市场抱持较悲观的态度,其实只是主观上的“认知”,而非“事实”。
他说,大家都说房市景气低迷,但日前他前往柔佛出席一场房地产讲座会时,不但出席人数爆满,在现场摆设展销摊位的发展商,也都获得热烈的回响。
随后,他前往拜访一名刚进驻大马依斯干达的发展商友人。对方表示,他们于5月中旬在大马依斯干达举行的一项新房产项目预售会,竟在一天之内售出约百个单位。
“无可否认的是,一些价格较昂贵的高档房产项目,确实出现买气下降的情况,但私人发展商新推出,甚至尚未正式推出的可负担房屋项目,却获得非常热烈的反应。登记认购的人很多。”
>>专家意见5
阿亚依沙 (Ahyat Ishak):不要让未来的自己后悔


凭房地产投资致富的G r e a t e rSynergy集团办人兼总执行长阿亚依沙表示,虽然各方统计数字都反映出,作为新兴市场国家的代表之一,马来西亚的房地产还有很大的增值空间,但人民的可负担能力依然低下,却也是
不争的事实。
“现在,很多大学刚毕业的社会新鲜人,薪水只有2000至2500令吉,如果幸运的话,薪水每年可能有3%至5%的涨幅,但过去几年,房地产价格却以双位数增长,即使是在房市放缓的2014年,房价涨幅也有7%。”
尽管可负担能力是一个有待解决的问题,但阿亚依沙认为,打工族不能仅单靠薪水来达到购买房子,应该要寻找其他策略来实现买房计划,尤其现在正是适合投资置产的良机。
“目前,单单在大吉隆坡范围内,就有24项基础建设工程计划,有的正在如火如荼进行中,有的还在规划中。当这些基础建设在2020年、甚至2030年完工,届时大吉隆坡的房价也将涨至一个新水平,而在之后,就没有这些刺激因素来推动房地产市场发展了!”
>>专家意见6
卡里尔 (Khalil Adis):新加坡买家转战隆房产


大马依斯干达房地产市场近来频频敲响警钟。尽管政府和依斯干达特区发展局正致力招揽外资到来,但由于房地产发展速度过快,加上外国发展商又不断推出规模惊人的大型综合发展项目,导致这个前几年异军突地的经济特区,一时陷入人口增长及经济活动追不上房地产发展的窘境。
柔佛房市表现最差
据统计,柔佛州房地产总交易量在2014年第4季下跌33%,其中住宅房产总交易量更下挫逾四成,是马来西亚主要城市中表现最差的城市之一。
事实上,大马依斯干达与新加坡只有一水之隔,过去几年吸引了大量新加坡人前往投资及置产,成为大马依斯干达最大的单一外国投资方。
然而,新加坡文化、社区及青年部长兼通讯与新闻部第二部长黄循财最近在新加坡国会上披露,大马依斯干达将迎来33万6000个新住宅单位,超过新加坡私宅总数,但新加坡买家购买的马来西亚住宅单位,却从2013年的2609个单位,跌至2014年的838个单位,跌幅达68%。
不过,柔佛州政府已认真看待大马依斯干达房产供应过剩的问题,下令暂停批准所有新的服务式公寓项目,同时为服务式公寓制定了4大措施,包括制定兴建服务式公寓指南、圈定公寓项目位置、制定更严格的兴建条件和要求、推行“马来西亚依斯干达特区房产行动”等。
 
(文章未完,全文请阅第39期《大马房地产》杂志)

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