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郑水兴 —— 未来两年房产市多变化

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大马房市究竟处于还是?投资者又该如何布局呢?对SwhengTee国际集团创办人兼主席拿督斯里郑水兴而言,未来2年市场将会出现许多变化,至于是危是机将取决于投资者是否对未来的市场变化做好准备。准备好就能抓住机会,若没做好准备的投资者则很容易陷入危机。

首先从宏观经济形势来分析。目前,全球经济在香港反送中,中美贸易战,英国脱欧,欧中融体系,美国经济问题等国际事件的阴影笼罩下,产生了许多不确定性,导致市场对世界经济的增长前景感到迷茫,同时也让许多投资者对大马房市的未来发展抱着保守的看法。

郑水兴指出,全球局势的不稳定,看起来就是像一颗颗未引爆的定时炸弹,背后暗藏着令人担忧的危机,但从另一个角度来看其实也不失为一个机会。

他以中美贸易战位例,这起事件导致很多在中国投资的美国和日本企业,将基地转移到东盟国家,而中国也把资金都竞相流到东盟,使这个新兴经济体崛起成为全球的投资焦点,区域内的房地产市场也随之受到全球瞩目。

据一项国际研究机构的数据显示,到了2030年,东盟国家的经济将取得翻数的增长,其中以马来西亚,印尼,新加坡,泰国的贡献最大。这预示着,大马在未来10年的经济发展充满机会和潜力,前景一片大好,为房市的长远发展奠定了底气。

房市两年内逐步复苏

有鉴于此,郑水兴看好我国房市最快能在两年内逐步复苏反弹并在2021年呈现欣欣向荣的景象。

他坦言,我国经济自2014年开始受到马航事件,一马公司(1MDB)舞弊丑闻,政权变天等影响,加上中国资金管制等外来因素而发展缓慢。尽管如此,大马依然在不景气中挺了过来,甚至维持良好的环境建设,设施发展完善。

我认为大妈的经济被低估了,若以成本计算,我国房价已近乎谷底,一旦经济复苏,反弹也将最大。

尽管房市在经济利好中找到翻身机会,但也不可以忽视市场目前所存在的挑战及潜在危机。

据他观察,除了购房能力,供需错配等问题外,目前房市还出现了两个现象需要投资者留意,第一个是年轻人过度借款的问题;第二个则是经济和市场变化对房市带来的影响。

现象1.)压缩贷款导致借贷过度

近年来,不难发现有越来越多年轻人开始加入投资房地产的行列。郑水兴指出,由于第一次买房可获得的贷款比例较高,不少年轻购屋者都视之为机会,尝试向屋主或发展商压低价格获取折扣,再以房产市价来申请较高的贷款额,目的是从中赚取价低抵消首期成本,甚至套现赚取外快。

然而,这些抱着赚快钱形态的年轻人,往往没有衡量自身的还款能力下,就采取这种超越负担能力以外的融资策略来购买多间房产,造成过度借贷的情况出现。

甚至的是,年轻购屋者亦没有做好功课就进场,最终买下了一些地点不佳,租金效率不高,供过于求的房产,且主要都是中介房产,而这些供应将在接下来两年内陆续完成。

尽管郑水兴本身乐观看待市场将在未来两年内复苏,但并非是全面性,仅限于一些热门地区和主要项目。因此,他担心接下来2年市场会出现很多供不起,租不出的情况出现。

他表示,尽管这个情况仅占整个房地产交易的一小部分,不足以摇动房市,但却会引发相当大的回响,成为社会关注的课题。

若过度借贷的情况持续,我可以说在未来两年里,很多人会因还不起贷款而陷入破产的困境。

他坦言这种情况其实是可以避免的,前提是投资者在购屋前务必要做好市场研究,尤其是鉴定所买的房子在完成后是否具有价值,能不能租出去。

至于已陷入危机的投资者也需要果断调整策略,包括在投资组合中,卖掉自己最喜欢,租金最高的房子,以获现金周转。另外,投资者也可以创造租金市场,像是短租市场,并把房子卖给自住型买家等,减低风险。

现象2.)趋势变化带来冲击

至于第二个现象则与趋势变化有关。现今科技的加速发展,尤其是5G网络的全面布局,将改变人们居住,工作,甚至玩乐的生活方式,而这也将大大改变房地产市场的面貌,包括在建筑风格,设施,用途,价格等都会出现颠覆性的变化。

同时,许多行业也将受到科技带来的冲击,以往租用率高,租金行情好的项目未来可能会面对瓶颈,甚至会出现租户市场改变的情况。郑水兴坦言,若投资者没跟上时代的脚步而做出改变,那么他们将出现危机。

他指出,人们以往投资房地产是利用杠杆投资原理,即利用贷款产品来操作房地产投资,从中赚取潜在收益,而房子亦只是单纯地用于出租或转售,被动性等待房产升值。

然而,随着科技与经济的转型,人们对房产的需求已出现多元变化,单靠杠杆投资原理是不足的。

他认为,现今投资者都需要不同的模式来经营房地产,包括以资本运作来投资有潜能的项目,如酒店,公管公寓等,并为房产注入迎合市场的元素,比如科技,断租民宿等,多元化房产用途并加以妥善管理,主动为房产创造价值。

简单来说,就是创意投资房地产,才能在这股趋势变化中避免受到淘汰。

尽管趋势变化暗藏危机,但也有一些项目会在这个变化下受惠并找到新机会。[rml_read_more]

郑水兴指出,配合国家政策,大马的金融贸易,建筑和制造业预计将蓬勃发展。此外,我国经济发展方向也开始朝向旅游,农业,科技等,以致更多资金和资源将流向与绿色健康,度假休闲,高科技生活相关领域。这一切都将为房地产创造新的机会。

鉴此,与上述领域相关的房产项目,譬如度假房地,酒店名宿,农业种植地,医疗房地产等,都是备受期待及看好的投资项目。

投资黄金两年已经来到

无论市场是好是坏,总会有人问现在是不适合投资?对郑水兴而言,在对的时候投资对的房产,并以真确的做法去投资 是最重要的观念。

很多人说买房是看地点,但这只是长远因素,当下买的时候是看时机,其他人认为价钱已达到高峰时,那可能是最低价的时候,因此如何去鉴定房产的价值和时机,那才是投资房产最赚钱的模式。

在分析大马房市未来发展时,郑水兴表示2014至2018年是房市最低迷期,而今年则开始步入了稳定的阶段,整个市场逐渐恢复平静。

过去5年的房市发展较为缓慢,但从今年第4季开始至2021年将逐步回暖,虽然房市不会一飞冲天,但基于前几年压抑至一个地点,一旦出现大好机会将会引爆。

他表示,2009年中至2011年是我国房市的黄金两年,而他预测2019年底至2020年财政预算案将会注重在科技和旅游这两个领域,并将改变这两年的房市面貌。

2年投资课程与时并进

为了把握这个黄金两年,身为房地导师的郑水兴,将首次用2年时间来授课,分享他独门的【房产兴子兵法】。在这两年内,她将跟随局势的变化来拟定投资策略。

现在投资房地产已不像以前一样,可以沿用同一个方程式,而是需要与时并进,步步为营。

他坦言,自在在10年前创办的投资者俱乐部模式已经过时,而这两年的课程将会以不同形式进行。

对于有准备的人而言,这将是黄金两年,但对于没有准备的人,拥有资产反而成了一种挑战。

此外,他也会召集业界的专业人士,一起寻找投资良机,像是具有投资潜能的酒店管理和旅游房产。

配合2020年大马旅游年,同时也是中马文化旅游年,作为投资者必须身处其中,因此郑水兴将于11月出版一本集合了房地产与旅游的全新英文杂志,通过报纸和网站提供旅游及房地产内容,以教育投资者这一方面的知识和投资策略。

另外,在明年5月举行的Swhengtee房地产投资展销会也将注入旅游元素,主打房地产+旅游主题。

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