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投资房产中的大学问 ,你知道吗?

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“很多年轻人会说,我的朋友做房地产,都没听说他们亏钱。为什么没有呢?那是因为你朋友赚了钱才告诉你,如果亏钱的话,他是不会告诉你的。” – 陈佐彬律师(亿达法务办事处创办人及执行合伙人)

尽管政府现在推出的优惠及税务减免等措施,主要是协助着收购族拥有自住的房子,但是很多年轻人却利用这个机会去投资房子,并认为这是让他们踏上致富之路的最好时机。

对此情况,亿达法务办事处创办人及执行合伙人陈佐彬律师认为,凡是都有两面,即是机会,但同时也可能是陷阱。

“对我而言,年轻人进场是为了买来自住的话,我完全赞成,毕竟买来自己住的风险不高,但是如果抱着投资为出发点的话,一不小心就变成了投机。年轻人是否有正确思维去看待房产投资这一回事,值得我们去重视及探讨。“

陈佐彬从买房的3个重要环节———买,借,供,来探讨年轻人在投资房地产可能出现盲点,陷阱及风险。

环节1 :买房容易出现的4个盲点

拥有房地产的第一个环节是购买,缺乏购买经验的年轻投资者往往会出现一些盲点,而做出不正确的决定。

盲点1 :现在买房有很多优惠

现在市场一个明显的趋势,便是卖方提供各种优惠及压低房价,年轻人或首购族的购房门槛调低。面对在过去数年因房价持续攀高,而购屋无门的年轻人而言,再也没有比当下的更好的入场时机了。

不过,陈佐彬认为,无论是购买还是投资房产,不能单凭房价降低了而进场。追根究底,进场与否的最大前提,还是在于个人的负担能力。

投资者需要具备量力而为的观念,因为可负担能力是会随着时间和物件的不同,而有所变化。

“凡是急不来,年轻人需要按部就班,量力而为。有些东西虽然只有5令吉,但现在的你就是买不起;但未来的你,就算是50令吉的东西,你也可以负担了。问题不在于现在什么东西便宜,而是有没有能力,这才是重点。“

年轻人应该问一问自己:”就因为很多人觉得便宜,我就一定要买吗?因现在买房有优惠,我就一定要买吗?“

盲点2 : 买房还有回扣可拿

另外,年轻投资者很容易被回扣优惠所吸引,买房还可以获得一笔现金,天底下竟有这种好康。不过,羊毛出在羊身上,给予投资者的回扣往往就在一些容易让人忽略的细节里。

对此,陈佐彬提出一个简单的逻辑思考:”如果销量好需要给予回扣吗?口碑好的项目需要给予回扣才卖得出吗?好的东西不可能贱价出售。”

他建议年轻投资者在投资一个项目前,先去了解该项目附近的所有项目,比较比较这个项目与其他项目的差别,再来思考为何他们的配套如此不同。

盲点3 : 让人无法抗拒的卖点

在面对各种房产项目所推出的各种优惠配套,税务优惠等甜头时,年轻人应该如何去分辨当中的投资潜能?

陈佐彬认为,投资潜能其实就是减少投机风险,而魔鬼都在细节里,因此投资者必须仔细阅读所有细节,并且真正地了解那个细节。

在现实的情况中,项目卖点往往成了投资者的盲点,因为被卖点诱惑,而没有去深入考察,最后卖点变成了痛点。

他举例,某个项目的其中一个卖点是毗邻捷运2号线(MRT 2)某个站。无可否认,地点和基建是投资房地产时很重要的元素,按理这个项目值得投资,但当中仍有些细节需要进一步探讨。

尽管我们都知道捷运2号线总会到来,但问题是该工程是否会如期完成?根据过往的经验,若国库的资金不足,工程可能会拖延完成。

另一个需要考量的问题则是,年轻人本身是否坐过捷运?他想要投资的地点,有多少人是捷运的搭客?这些人又是哪些族群?他们需要什么样的房产项目?他们的负担能力又如何?

“投资不能只是凭卖点而投资,而是要以身试法,去认证这个卖点的成效。“

盲点4 : 原来买房还有隐藏开支

[rml_read_more] 今天到超市买东西,人们只需要支付售价牌上的价格即可;到餐厅吃饭,除了餐牌上的食物价格以外,我们还需要支付销售及服务税。然而买房子,除了房价以外,还有律师费,产权转让费用,印花税等等的额外费用。

不但如此,房子建好要拿锁匙时,需要支付各种费用,包括水电定金,维修费,管理费,储备金,还有地税,门牌税等。

如果没有预先准备,或者是没有足够的储蓄来应付,这些开销无疑将影响投资者的现金流。

在转售房子时,还有律师费,印花税,房产盈利税等,这些隐藏的开支是需要在投资房产前就需要纳入考量,因为这都会影响投资回酬率。

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