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房产跌价的真正原因

作者:陈欣宪,抵押贷款顾问

很多人都有一个疑问,为什么去年房产的估价可以达每平方呎600令吉,但现在却只能拿到每平方呎500令吉?

实际上,房产跌价的最大原因,是因为受到了房产被拍卖所带来的影响,尤其是新建好的房产项目,非常忌讳附近的房产出现被拍卖的情况。

这是因为被拍卖的房产将拉低其价格,而估价师和银行会重新对该区的房产价值进行调整,以防止“高于市价的供应”情况发生。

举例:
顾客A在2018年10月以买卖合约中的55万令吉,向银行申请了49万5000令吉的房屋贷款,可是不幸在2019年12月出现财务问题。经多次协调后,顾客A仍无法偿还供期,导致该房产被银行拍卖套现。

该房产第1次法拍后未能成交;
银行将其价格下调10%,进行第2次法拍,却仍无法成交。
银行不得再往下调20%,进行第3次法拍,这次顺利成交。

结论:
1.银行将承担30%的价差损益(所赚的利息仍不足倒贴)
2.影响该区域房产的实际价值,使其未必与原先价格相符

【区域性供过于求】

据以上所述,导致房产跌价的最大影响往往是拍卖个案。

略有耳闻目前市场因出现区域性供过于求,而导致房地产降价的问题,此篇文章也将针对此说法进行分析。

房地产属于不动与固定性资产。鉴于这样的特性,所以人们对房地产的主要需求,绝大部分是取决于某个地区的工商企业和居民的需求。至于外资与国际移民需求,也必须是要前者迁移到该地区后,才能形成实际的需求。

以新山依斯干达公主城为例,该地区大部分皆为高档公寓,此类型房产的内需市场并非大众化,因为并非人人可负担,消化速度也较缓慢。

当外来需求市场因国际贸易政策动荡,而难以进行投资决策,甚至保持观望态度,直接导致该区域的整体房产价值骤减难升!

结论:
任何房产都会出现供过于求的时候,但正如拿督斯里郑水兴所说:“未必!房地产供过于求的背后,其实隐藏着很大的投资与赚钱机会。当一般人都认为没有机会时,其机会反而更可贵。”共勉之。

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