大马房市疲弱 贷不到款是罪魁祸首?


马来西亚房地产市场经历了3、4年热火朝天的荣景后,2014年开始出现“退烧”迹象,进入了2015年后更是急降温,以致发展商、投资者、房产代理、买房者等等,纷纷把矛头指向了银行,认为许多民众想买房却贷不到款,是造成房市放缓的主因。
根据马来西亚房地产发展商会早前公布的“2014年下半年房地产行业调查报告”,2014年下半年的房市低迷,主要是因为购屋者难以获得终端贷款。
不过,从另一方面来看,马来西亚家庭债务过高,已经到了令人忧虑的地步,银行严格审批贷款申请的政策,是箭在弦上,不得不发,否则终有一日会形成泡沫危机。
归根究底,银行紧缩贷款政策,是房市放缓的“罪魁祸首”还是“代罪羔羊”?究竟是银行冲击房市,还是房市拖累银行?相信这都是大家最想了解的情况。
贷款买房是否已成为购屋者“不可能的任务”,看本地贷款专家与银行贷款专员现身说法,授招解套招数,“债”见曙光!
现况分析
房贷申请被拒情况严重

REHDA:每10名潜在买家就有至少4至5人的贷款申请被拒
美国在2014年结束长达6年的超级“量化宽松政策”(QE)后,升息的脚步在2015年也越走越近,国际热钱纷纷回流美国,引发美元不断走升,令亚洲新兴市场可能面临资金外流、资产泡沬的危机。
在种种外围经济情况的影响下,亚洲房地产市场看淡,也是必然的结果。
2014年,马来西亚房地产市场已充斥着诸多利空及负面因素,但在业界均不看好的情况下,仍创下“量价齐升”的佳绩,全年房地产交易量微扬0.8%,成交额也上涨了7%。
不过,来到2015年首季,消费税未上路先发威,市场观望情绪愈加浓厚,以致首3个月的房地产交易量比上一季下跌了6.2%,与2014年首季相比,亦下滑4.6%;成交额也微跌至385亿令吉,同样不比上一季的386亿令吉及2014年首季的400亿令吉。
根据其他消费税国家的经验,消费税正式上路前,房屋需求都会走扬,结果马来西亚并未如预期般出现税前购屋潮。房地产业界人士认为,这主要是因为国家银行实施紧缩贷款政策时下手太狠,以致许多买家下订后,最终却因为贷款申请被拒,而被迫取消订单。
一时间,贷款申请被拒率成了当前房地产市场最热门的议题之一,银行也因而沦为众矢之的。
房贷被拒 房产滞销
 

拿督斯里法迪依斯干达 (Datuk Seri Fateh Iskandar)
马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里法迪依斯干达表示,银行紧缩房贷政策出手太狠,导致贷款申请被拒率高企,已成了房地产市场发展的障碍。
他反映,发展商推出的新建房产项目,每10名潜在买家就有至少4至5人的贷款申请被拒,导致发展商被迫延长销售期,加重营运成本。
他指出,50万令吉以下的可负担房屋是市场上需求最庞大的房产类型,即使是在消费税制落实后,发展商推出的可负担房屋发展项目,反应依然热烈。
不过,调查却发现,处在这个价位的房产,如今面对严重的滞销问题,主要是因为潜在买家的收入不达标、负债率高、信贷纪录欠佳、证明收入的财务文件不足等等,令中低收入家庭迟迟难以实现居者有其屋的梦想。
据了解,2014年的贷款被拒率达23%,比前一年的16%猛增;其中,售价25万至50万令吉的房产,有24%潜在买家的贷款申请被拒;而售价50万至70万吉的房产,也有22%潜在买家的贷款被拒。
贷款顾问1
要成功贷款 先掌握理财观念


鉴于房屋贷款申请被拒率不断飙高,本地人房地产贷款专家杨铉颖也面对越来越多前来寻求咨询和帮助的情况。他们大部分皆被银行屡次拒绝了贷款申请,已无计可施。
杨铉颖表示,目前的房贷申请被拒率高达50%。这也表示,每10名买家当中,就有至少5人贷不到款。
然而,在贷款行业累积十多年经验之后,杨铉颖深深体会到,银行之所以会拒绝贷款,追根究底,问题还是出现在贷款申请者身上。
贷款顾问2
先问问自己 是否有能力负担


许多人都在抱怨“买房难,贷款更难”,但对于拥有多年贷款咨询服务经验的恩斯特·托尔来说,国家银行拒绝发放贷款予条件不符的申请者,是正确的做法。
他表示,一个人“要”购买房产,并不表示他“有”条件或“有”资格购买房产。
“银行作为放贷者,有绝对的权力来评估或决定是否要发放贷款予借贷者;即使借贷者的财务状况符合贷款条件,如果他没有提供足够的证明文件和资料,放贷者也有权决定是否要冒这个风险。”
“ 毕竟, 银行拿来放贷的钱,是存款人的血汗钱。如果银行没有提高贷款申请的门槛,发放贷款予不符合资格或风险较高的次级借贷者,一旦他们没有能力偿还贷款时,银行可能会藉由提高利率或手续费来弥补损失,这对其他奉公守法、按时缴还贷款的借贷人和存款人,是很不公平。”
贷款顾问3
贷款顾问过滤程序 提高批准机率


虽然国家银行雷厉风行的打债措施引起争议,但从事贷款产品销售业务多年的张丽珠认为,过去贷款政策较宽松时,许多人因过度举债而陷入财务危机,国行通过多轮打债措施,为市场过滤出了高素质的借贷者,不失为一件好事。
张丽珠是在一家获银行发出执照的贷款业务外包公司任职,专门代理各家银行贷款产品。据她观察,今年以来,落实消费税的效应打击买气,从而拖累贷款需求。
她身边不少在银行上班的同行皆反映贷款业务淡静;市场上也有不少房地产代理或协商人员抱怨,房地产市场买气急降温,买家人数大减。
不过,张丽珠表示,该公司仍接获不少房屋贷款申请案件,因此,她并未感受到贷款申请暴跌或贷款被拒率暴增的压力。
税务顾问1
所得税缴得越多 贷款更容易


“要向银行取得贷款,请先缴足您的所得税!” 税务达人黄琳琍一针见血地指出大马人贷不到款的其中一个主要“症结”。
她表示,纳税人的所得税额交得越高,代表着收入较高,可负担能力也比较高,那么可以获取的贷款额自然也会更高。
“许多人总是想方设法,希望能够尽量少缴一点所得税,有些人更不惜犯下申报不实的风险,但要知道,尽管您在短期内省下了一点钱,但长远来看,您却剥夺了增强自己资产净值的机会,令房地产投资之路渐行渐远。”
她也强调,所得税申报不足,其实只是白白浪费金钱;若是如实报税,所缴的税将成为向银行获取贷款的“利器”。
“所以说,既然要缴税,就敢敢做个高效的纳税人。”
银行业者1
借贷者开始摸清新游戏规则


马来西亚家庭债务高企,国家银行于2012年1月1日大刀阔斧地祭出“负责任贷款指南”(Guidelines on Responsible Finance),要银行确保获得贷款者,都是真正有能力偿还贷款的人,以免国内家庭债台高筑的现象,影响国家经济发展。
拥有多年银行业务行销经验的陈葆纷表示,该指南规定,银行只能以净收入来评估申请者的还债能力,以确保申请者每月的债务支出,即所有贷款的还款总额,不会超过月收入的80%。
“问题是,许多国人其实身负庞大债务,包括房贷、车贷、信贷、学贷、卡债等,特别是年轻一代,很多是属于‘高债一族’,所以当‘负责任贷款指南’落实后,银行贷款申请被拒率突然暴增,获批房贷的增长率则暴跌。”
在这项指南下,贷款申请者也必须出示有效的财务文件,证明自己拥有稳定的收入来源及持续偿还贷款的能力。
银行业者2
银行改变方针 宁缺勿滥把关更严格


一向以来,银行的贷款业务以房屋贷款占最大比重,接近贷款发放总额的一半,但随着房市放缓、房贷萎缩、利润受压,国内一些银行也开始另寻出路,转攻高收益的非抵押贷款市场。
身在最前线的银行贷款专员彭彩宇称,银行原本最重视房屋贷款业务,但在国家银行的“ 负责任贷款指南下”,贷款被拒率飙高,加上银行同业间争相推出各种优惠配套,令房贷市场竞争越来越激烈。
因此,从2015年新财政年度开始,部分银行已改变策略,缩减发放房贷的规模,把焦点移至收益更高的个人贷款、信用卡等产品。
“房贷属于扺押贷款,收益本来就不高,相比之下,信用卡和个人贷款属于非抵押贷款,放款金额较小、偿还期限较短,收益又快又高。与其压低房贷利率来竞争,倒不如主攻这些高收益产品。”
特别企划
贷款4部曲 提升成功机率

》第1部曲 作好自我评估
正如专家们所言,贷款申请者应该先对本身的经济能力,以及还款能力作出正确的判断,凡事都要量力而为。同时,他们也必须能够计算出未来的收入来源和开销,以便能够更正确地计算出自己偿还贷款的能力。
市场上有许多贷款配套。当我们向银行申请贷款之前,最好可以货比三家,比较个别银行的各种类型贷款,相较利率、特点、收费和服务素质后,找出最适合自己的配套,包括本身能承担偿还的分期付款。
市场上的贷款配套,一般可以分为定期贷款及灵活贷款,而在灵活贷款下,则有伸缩性贷款(Flexi loan)及半伸缩性贷款(Semi-Flexi loans)。
 
(文章未完,全文请阅第40期《大马房地产》杂志)

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