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搞懂房贷利率怎么算!

国行 8 月正式启用 SBR 利率;搞懂房贷利率怎么算!

从 2022 年 8 月 1 日开始,各家银行将以 “标准基准利率”( Standardised Base Rate / SBR )来取代目前的 “基本利率” ( Base Rate / BR),作为所有零售浮动利率的共同参考利率。

首购族买房,在向银行了解房屋贷款资讯和申请过程时,可能会被一连串的数字和专业术语搞得眼花缭乱,下面就来一览历来 BLR、BR 和最新 SBR 贷款利息算法。

搞懂房贷利率怎么算!


基准贷款利率( Base Lending Rate )

如果你的房贷是在 2015 年前申请的,那你的贷款利息是以 BLR 作为标准。BLR 是由国家银行来设定,银行再根据自己的贷款利率,来计算出向客户收取的利息。不过,这个机制被批评欠缺透明。

算法:BLR 参考利率 – 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:5.65% – 2% = 3.65%


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基准利率( Base Rate )

为了解决 BLR 的不透明,国行后来在 2015 年推出了 BR。这个 BR 利率是由银行自己设定,国行不会干涉,而是取决于各家银行自身的内部基准,如融资成本和资金流动性。每家银行都有不同的 BR,也不一定要跟着 OPR 而上调。

在 BR 系统中,所有银行都必须公开其利润率( 差价 ),根据贷款人的信用风险、流动性风险溢价和银行的营业成本和赚幅,也就是说金融机构无法提供低于参考利率的贷款利息。

算法:BR 参考利率 + 银行赚取的贷款利息 = 实际贷款利息
例子:2.75 + 1.5% = 4.25%


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标准基准利率(Standardise Base Rate)

早在去年 8 月,国行就宣布 SBR 将在今年 8 月 1 日取代现有的 BR,以让整个借贷机制更透明。SBR 是零售浮动利率的参考利率,和隔夜政策利率( OPR )完全同步移动,只要国行升息,SBR 就要跟着调高同样的幅度。例如若国家银行宣布 OPR 升息 0.25%,那么 SBR 将增加 0.25%。

算法:SBR 标准基准利率 + 银行的利息赚幅 = 实际贷款利息
例子:2.25% + 1.65% = 3.9%


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从 2022 年 8 月 1 日起才成功获得银行贷款、签署房屋贷款合约的借贷者,一律采用 SBR 框架计算利息。

至于在 2022 年 8 月 1 日前,已经获得银行贷款并签署房屋贷款合约的借贷者,以及贷款属于固定利息的,都不受任何影响。

如果你觉得 SBR 实行后,现有的贷款利息较高,可以考虑把相关贷款再融资( refinance ),但再融资会有一定的风险,建议向专业人士进行咨询后再作决定。

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