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二手房市像孤儿?政府须拯救二手房市!

几乎每个二手房市的屋主都在受苦,政府在某种程度上忽略了他们,既没有提供相关政策来指导和辅助,也没有提供任何奖掖,二手房市就像是一个孤儿。—— 拿督斯里郑水兴,Swhengtee 集团创始人兼主席

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在经济和市场低迷之际,政府的政策越是扮演了吃重的角色。在总结2019年房市表现 时,许多业界人士皆认为我国的许多政策仍“不够完善”,尤其是二手房市缺乏政策的 扶持,更成了众矢之的。

展望2020年,我国著名房地产讲师拿督斯里郑水兴认为,政府应该把焦点放在二手、 转售及个人市场,而不是滞销或房价过高的课题上。

“二手房市一直被政府忽略,以致没有相关的奖掖和措施去促进这个市场的发展,进而引起经济问题。”

二手房市就像是孤儿

也是Swhengtee集团创始人兼主席的郑水兴表示,政府自2014年祭出的各种打房措施, 已对房市造成将近6年的冲击。尽管近两年来政府试图协助房市,却把重点放在协助发展 商解决未售出单位,而非振兴房市的整体发展。

“除了一些协助首次购房者的政策为市场带来极小的影响外,市场并没有可以协助所 有人的刺激性因素。从降温措施如房产盈利税(RPGT)和严格的融资条件依然不变, 便可见一斑。”

二手房市占据整个房市最重要的部分,并且是确保房市健康发展的主要动力,若是二 手房市表现不佳,整体房市自然跟着低迷。

更重要的是,与一手房市是由企业组成的不同,二手房市的房子是由人民所有,一旦 二手房市少了发展动力,受苦的将是人民。

郑水兴感叹,政策最应该保护的是人民,但在过去的6至7年,政府非但没有帮助二手 房市,反而通过房产盈利税、贷款占房价比率等措施直接冲击二手房市。

“几乎每个二手房市的屋主都在受苦,政府在某种程度上忽略了他们,既没有提供相 关政策来指导和辅助,也没有提供任何奖掖,二手房市就像是一个孤儿。”

带动更多经济活动

郑水兴表示,促进二手房市发展并无害处。二手房市的交易并不会增加市场的供应, 也不会引起滞销或供应过剩的问题,因此政府不但不该妨碍其交易,反而应该促进更多 交易活动。

在目前经济低迷的时期,许多面对财务困难的人们,需要脱售手上的房产来获取周转资金。然而,在现有的市场 条件下,即使一名屋主拥有一间屋龄10至20年,并已获得一 定增值且可取得收益的房子,但由于潜在买家无法获得贷 款,加上高额税款让买家却步,导致交易最终无法进行。

此外,新推出项目的估价非常主观,在单位价格的设定 往往高于市场价值;反观二手房市的价格则被压低于30%至 40%。尽管这个不合理的现象无法反映房产实际的价值,但 金融机构在处理贷款申请时,二手房市的贷款申请要比新 项目困难得多,导致人们在转售房产时面对了困难。

实际上,若人们能够顺利脱售他们的房产,将为市场带 来资金流动性。除了政府可以获得更多的税收之外,也将 带动更多的经济活动,诸如装修业、家具业、电子电器业 和专业服务都将成为受益者。

“我认为政府需要促进二手房市的发展,为那些需要 资金周转的人们提供帮助。他们手持的房产具有良好的价 值,本身也拥有良好的再融资能力,只因市场缺乏来自金 融机构和政府的援助,让他们面对困难。”

另一方面,对于那些想要升级居住环境的人士来说,目 前的市场情况也对他们的梦想形成了不小的阻碍。

例如,一些家庭在成员增加后,打算搬到一个面积更大 的单位或是选择不同类型的房产。尽管他们现在居住的房 产拥有很好的价值,但鉴于潜在买家无法顺利贷款,导致 他们无法出售目前居住的房子,只能继续委屈于不适合的 环境。

同样的情况也适用在那些想要迁居的人们,可见目前的 市场和政策,使到许多人无法顺利展开他们的计划,尤其是年轻人。这些问题也导致整个市场更加停滞不前,社会 问题也相对增加。

“鉴于大部分屋主缺乏专业的方法或知识,特别是年轻 人及老年人,他们将一直被困在这个市场的漩涡。政府应 该通过社会责任组织来协助和教育他们。”

把政策焦点放在二手房市

他甚至担心,如果政府一再忽略二手房市,甚至可能导 致经济崩溃,而届时受影响的不止是人民,也包括深受经 济低迷影响的中小企业。

2020年开始,马来西亚的中小企业将面临经济改革及技术转型,[rml_read_more] 而5G将在未来1至2年内成为主流。中小企业之 中不乏拥有价值相当高的房产,但基于目前的政策过于偏 重一手房市,让中小企业面对缺乏资金之困,难以为未来 趋势布局。

“如果政府依旧不鼓励、促进和协助二手房市的运作, 那么许多人将面临业务重组及转移方面的问题。”

因此,郑水兴呼吁政府必须在2020年开始协助二手房 市,包括推出税务奖掖或是融资方案。银行和金融机构也 应该加入这个行列,制定一些特别配套来鼓励二手房市交 易活动。

“我们希望政府减少印花税、房产盈利税、并获得私人 界的帮助。一手房市有提供免律师费的优惠,但二手房市 却必须承受沉重的成本。”

取自:《大马房地产》杂志,第94期

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