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【第85期封面故事:人和篇】 解决市场3大供需问题 购屋者发展商跃跃欲试

随着分式产权投资模式所需的技术和法律层面皆已到位,可说是占了“天时”及“地利”之优势。然而,真正促使这个模式快速启动的,则是来自于市场的“人和”因素。

这个人和因素,涵盖了市场两股最庞大的力量,即需求方的购屋者、投资者,以及供应方的发展商和业主。

分式产权投资模式的出现,被视为是能够解决市场多个供需问题的良药,也因此无论是购屋者或投资者,发展商或业主都对这个模式跃跃欲试。

市场问题1:人们负担能力有限

盘点现今市场上普遍面对的问题之一,便是人民对房产的负担能力有限,导致买房置业难上加难,尤其是年轻人。

从数据来看,我国的房价在过去10年节节攀升。以2009年房价指数为100基数计算,我国房价指数在2012年达至200高峰。尽管房价指数在2014至2015年滑落至160,但在2009年杪至2014年杪的这段期间,我国平均房价上涨了57%。

此外,根据国家房地产资讯中心(NAPIC)最新数据显示,以2010年房价指数为100基数,截至去年第三季度,大马整体房价指数达至192.1,较2017年第三季度的190.1,上涨了1.1%。

可见在这些年来,房产价格持续偏高,但我国的人均收入、薪金成长指数却普遍停滞不前。年轻人、首购族的财务能力无法跟得上房价指数的上升速度。

国库控股研究院曾经发布的一份研究报告,也证实了这一点。该报告指大马房产价格水平远超出人民的可负担能力,房价收入比高达4.4倍。

市场问题2:银行贷款日益严谨

讽刺的是,政府在2014年开始出台的一系列打房政策,本意是为了遏制房产炒作活动,却没想到受到最大冲击的是中低阶层,尤其在贷款收紧政策方面,更是加剧了这个族群的买房挑战。

在我国,向银行贷款买房是最为普遍的一种方式,但自银行越发收紧贷款后,贷款门槛也越来越高,尤其面对以下7种情况的申请者,一般很难获得贷款。这7种情况包括:

1.收入条件不符银行标准;

2.未能呈交银行所要求的相关文件;

3.信用纪录欠佳者,如因逾期未付个人贷款或信用卡账单,而被列入黑名单;

4.作为逾期未付贷款者的担保人,而被列入黑名单;

5.无任何偿债纪录, 无法在中央信贷参考咨询系统(CCRIS)纪录中,建立个人信用纪录。

6.首购族虽然可申请高达90%的贷款额度,但倘若要购置的房价太高,银行会在进行有关风险评估后,考虑降低其房贷额度,进而导致买方需筹集更多资金来支付房产首期。

7.总地契(Master Tittle)10年未分割的房产,较难向银行申请贷款。因此,一般上这类买家需以现金或其他融资方式来购置有关房产。

此外,有银行业者指出,自去年上半年开始,房贷呆账已有按月增加的现象,而大部分呆账问题来自于房产投资者。当中最主要的原因是他们持有太多房产,在没有租金收入的情况下,影响了还款能力。

这也间接导致银行批贷审批更为严谨,且会多方面考量房贷者的还款能力。

(文章未完,全文请翻阅第85期《大马房地产》杂志)

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