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【第83期封面故事:现况趋势】 新商业模式改善空置率 商用房产投资潜能更看俏

鉴于大马经济发展在近年来呈现疲态,市场吸纳力追不上新供应的速度,导致店铺、商用办公楼、购物商场的空置情况日趋严重。

根据国家房地产资讯中心(NAPIC)发布的《2018年第3季度商用建筑租用率和空置率》预估报告显示,截至去年第3季度,全马现有办公楼面积为1624万零540平方米,平均出租率为77.2%。

其中,吉隆坡的空置率情况较为严重。在可出租的273栋办公楼中,有高达57栋办公楼的空置率超过50%。随着未来4年内,106交易塔(The Exchange 106)、Lot 91、Tradewinds Square、默迪卡国投118大楼和Cititower等供应将陆续进入市场,不少分析员担心这将进一步影响吉隆坡办公楼的回酬率。

购物商场的空置情况也让人堪忧。国家房地产资讯中心报告显示,截至去年第3季度,全马共有1005间购物商场,总面积达1596万8220平方米,可出租面积达333万6520平方米,平均出租率为79.1%。

分析员预测,购物商场供应过剩的情况将恶化,尤其到了2022年时,将有2000万平方呎的新供应流入市场。届时仅有位处优越地点的购物商场,能维持健康的出租率。

实际上,商用房产供应过剩已非新鲜话题。尽管短期内并不会扭转供应过剩的局面,但市场分析员也观察到,随着商业模式的改变,市场将出现新的需求,而不少商用房产业主在经过两年的调适期后,也已经开始调整及重新部署新策略,以加强他们在市场上的竞争力。

这意味着,市场将在今年看到更多的商用房产,顺应新的趋势而重新布局,积极寻求转型。对投资者而言,比起主打“自住刚需”的住宅房市,商用房产在找到新方向后,投资回报率的潜力及空间更高,也更具有吸引力。

共享经济带来的改变

本地房地产评论家李义廉表示,近年来共享经济的崛起,改变了商用房产的需求结构。科技及共享业务公司正取代传统企业,成了商用房产的最大需求者,为市场注入了新的活力。

“共享资源是一个全球大趋势, 无论是共享单车(eBike)、共享汽车(Grab)、共享房屋(Airbnb)或共享办公空间(WeWork)等,共享经济可说已延伸出非常多元的发展,不但改变了传统的商业模式,也导致商用房产的需求结构正产生新的变化。”

实际上,一些外国的案例已经证实,以共享经济为基础的企业,成了解决商用房产库存过剩问题的解决方案。

据仲量联行发布的《2018年成都房地产市场报告》显示,中国成都办公楼市场长期处于过剩的情况,但在去年,甲级办公楼的入驻率首次突破了80%,办公楼空置率降至7年来最低点。

除了是新增供应的大幅放缓,给予市场更多时间去消化空置的面积之外,共享办公与高科技企业的入驻,成了当地办公楼最新的大租户,也快速地吸纳过剩的库存。

资料显示,去年全年,大面积办公楼的成交频现,包括联合办公创业公司WeWork承租约6000平方米面积的空间,皆是促使成都甲级办公楼空置率,于去年第4季度跌破20%,录得19.8%,同比下降7.8%的最大原因。

(文章未完,全文请翻阅第83期《大马房地产》杂志)

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