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【第78期房产视野:李义廉】建材豁免销售及服务税 房价降不降?

随着财政部长林冠英宣布,建筑服务及建筑材料成本将被豁免缴交销售及服务税(SST)之后,已迅速成为房地产界的最热门话题。

被豁免的建筑材料包括洋灰、沙子与铁,都是建筑工程中主要的建材。建筑服务与建筑材料在豁免缴交销售及服务税后,是否能够让房地产价格下降成了大众的焦点。

首先,我认同政府在尝试让房价下调的前提下,所作出的这番努力。很明显政府是想从建筑成本方面着手,来控制房价。

一般而言,建筑成本包括了建筑物架构成本(Building Cost)以及基础设施成本(Infrastructure Cost),占了总建筑成本大约4至5成。因此,豁免建筑服务与建筑材料的销售和服务税务,将能够舒解发展商的成本压力。只要发展商维持一定程度的合理利润,就能够以更大众化的价格出售所开发的房产。

然而,我认为若要让房价下降,其实需要多方面的因素考量,其中包括发展土地价格、政府的法定费用等,都是开发成本的重要项目。

3项法定费用成关键
在政府法定费用中,最受发展商们关注的3项费用包括土地用途转换费用(Conversion Premium),有限期地契业权延长费用 (Extension of Lease Premium),以及发展费用 (Development Charges)。

以上所提的法定费用是由各州政府自定的收费。换言之,州政府有绝对的权利进行调整与更改,以降低发展项目的开发成本。

再者,发展土地昂贵也是发展商们面对的另一个大问题。根据一般的项目可行研究显示,发展土地价格就占据了发展总开销的两成。

倘若发展土地的价格高居不下,发展商是无法以大众化的价格来出售房产。因此,在开发中低价房产项目的课题上,政府有必要提供地段或是开放政府保留地,直接协助发展商降低开发成本,好让房产能够以更大众化的价格来回应广大的市场需求。

另一方面,政府也可通过修改发展政策,减轻发展商所需要承担的开发成本。例如:检讨现有的土著保留与折扣政策。

由于政府规定发展商必须在房产项目中,保留特定数量的单位作为土著固打,并且给予特定折扣,此举必定将影响发展总价值。

一般上,发展商将会把受影响的部分转移到非土著保留单位上,这将间接推高房产价格。

建筑成本并非唯一因素
不可否定,建筑成本并不是决定房价的唯一关键因素。若从“价值”的角度来探讨这个课题,房产价格是通过市场供需而成。

举例:一项用料普通却坐落在策略地点的房产项目,仍然会有市场需求,其价值自然看涨;反之一项用料高档但却建在缺乏市场需求的地区,价值自然也不高。

根据房地产估价学的基本概念,价值与成本是两个不同的概念。

价值是投资者在经过深思熟虑后,所愿意付出的价位来换取房产拥有权,而房产价格将把这个价位反映出来。简单来说,房产价格是市场供需的交汇点。

至于成本则是开发房产项目过程中的各种开发成本,包括建筑成本、融资成本、销售成本等。显而易见,房产价格是通过市场的供需机制产生,而非成本。

总结,政府豁免了建筑服务及建筑材料的销售与服务税,对市场来说是一件好事,但若希望只是在豁免了以上税务后就立刻见到房价下调6%,相信这并不乐观也不容易实现。

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