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【第76期封面故事:投资策略】后消费税时代调整战略 从二手市场转向新项目

在最近短短4年间,我国房市因税制问题已经发生了3次变化,从没有消费税到落实消费税,再到当前的税务蜜月期,乃至即将重返的销售与服务税,都让人瞩目不已。

这些变化所带来的影响,可说把商用房产推到了风口浪尖,也让投资者需要不断地适应这些政策上的变化。

Varsity集团董事经理江宁聪是一名资深投资者,于2012年开始专注投资商用房产。他在分享自己在消费税前、消费税期间及后消费税时代的投资战略时,强调了作为一位精明的房地产投资者,需要掌握最新的政策变化,因时制宜地调整本身的投资策略和思路的重要性。

江宁聪透露,在消费税落实之前,他一直是以公司名义投资商用房产,那时候较倾向于新建项目,因为发展商会提供具有吸引力的回扣或优惠配套,使到投资更为划算。

不过,自2015年消费税开跑后,尽管购买商用房产可以索回进项税,他却基于现金流问题,认为不再适合继续投资新建项目,故改变策略把目标转向二手商用房产。

退税时间为最大因素
他表示,以往投资商用房产相对简单,投资者只要物色好项目,向银行申请高额度贷款,减除发展商给予的各种回扣优惠,最后只需缴付一个低额的首期即可。

可是来到消费税时代,投资者除了需要缴付首期,还需要缴付6%消费税,而且这笔税务无法纳入房价申请贷款,必须额外筹备支付给发展商。

“如果个人或公司注册了消费税,确实可以申请索回进项税,不过需要等待3至5年项目竣工后才能提交申请,这无疑是一段很漫长的时间,不利于现金流管理。”

试想,投资一间价值200万令吉的店屋,消费税多达12万令吉,无论对公司或对个人来说都是一笔很高的现金流,尤其对个人会十分沉重。

“投资二手商用房产则没有这层顾虑,虽然成交价格会比新推介项目来得高,但成交之后立即可以提交退税申请,大概3个月就能索回税款。这可说减缓了公司的现金流压力,也是我转向投资二手商用房产的关键原因。”

随着消费税将自今年9月废除,使到少了现金流顾虑的他,将重新把目标转向新推介项目,毕竟发展商给予的优惠配套十分诱人,而且相比旧单位,新单位的出租询问率更为理想。

(文章未完,全文请翻阅第76期《大马房地产》杂志)

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