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【第70期房产视野:李义廉】冻结令,以时间换空间

去年10月,内阁发出明确指示,宣布冻结商业广场、商业办公大楼、服务式公寓,以及价格超过100万令吉的高档公寓发展项目的批文申请。

联邦直辖区部长东故安南预测,该项冻结令可能维持2到3年之久,必须视市场情况而定。然而,第二财政部长佐哈里则在较后表示,在特定地区的高档项目或许能够获得考虑,并选择性地发出发展批文。

内阁发出此冻结令主要是基于国家银行发布的数据显示,国内的滞销住宅房产数量已经翻倍增长。数据显示,2017年第一季度的滞销单位高达13万零690个单位,对比2004年至2016年的平均滞销总数7万2729个单位,涨幅几乎翻倍。

中价房产政策成效不大
我在此想以市场上最普遍的服务式公寓,以及超过100万令吉的公寓项目为例子,与大家一同探讨这个课题。

在我看来,政府冻结服务式公寓及超过100万令吉高档公寓的举动,是一项以时间换空间的举动。

政府希望通过终止以上两项发展批文,停止供应,并期待市场能够消化现有库存。从过往的房屋政策解读,政府一方面进行打房,一方面通过增建中低价房产回应市场需求,期望达到中价房产供需平衡。

然而,这个成效看来并不大,方使政府祭出冻结令这一招。这项措施一推出后,影响最大的必然是计划在近期内,向政府提出发展批文申请的发展商。可想而知,不少企业的计划必然被全盘打乱。

冻结令非长远之计
虽说冻结令能够暂缓房产滞销的市场压力,然而这并不是一项长远之计。除了一方面建造中低价房屋供市外,各造必须想方设法消化现有的库存,双管齐下方能恢复市场的平衡状态。

然而,市场现象却告诉我们,纵使政府建造中低价房屋,许多人仍然因为无法获得银行贷款,而被迫放弃购买房子。

这又出现了许多让人反思的问题。所谓的中低价房屋,其价格对这群人来说仍然属于太高水平?又或者这群人的拥屋能力其实有待加强?

倘若是屋价太高,政府是否应该考虑从政策下手,协助发展商降低开发成本,如简化中低价房的批准程序,来协助调降房价?

政府可考虑豁免建造中低价房产项目时所使用的建材相关税务、减免中低价房产项目的法定费用、开放政府保留地等措施,借此降低发展商的开发成本,进而降低房价。

我国经济对房市影响大
至于要消化市场上的房产库存,需要的则是经济大环境的辅助,以及市场信心的加强。国家经济状况与国民就业机会其实是息息相关的。

人们需要稳定的就业情况,方可有能力购买房产。当人民的收入提高,自然会购房自住或作为投资。归根究底,经济大环境因素的好转,将是解决房市滞销及平衡供需的其中一项关键因素。

因此政府必须将重心放在拟定促进经济发展的策略,并有效地执行,以激活市场,推动经济,加强大家对国内市场的信心。

说到市场信心,种种数据显示现阶段已是买方市场,然而仍有许多人依旧采取观望的态度。除了有些人正等待“最低价位”才入场,以期获得最大的回酬外,也有一些人其实是因为对国内市场缺乏信心,而选择将投资计划移出国外。

冻结令有助刺激二手市场
不可否认,网路上出现一些对国内情况不利的假新闻,确实打击投资者的信心。当真假难辨的时刻,投资者选择观望是可以理解的。不过,这样的市场情绪却间接对要消化市场的滞销库存,增加了不小的挑战。

尽管冻结令的发布不利于发展商,却预计能够刺激二手房市。预计短期内,市场仍然能够看到那些没有持有能力的投机者,会将房价调降以求脱手。这意味着二手房市仍然有机会找到物有所值的房产。

我建议投资者不妨到一些平时认为不太可能寻获,或符合购买能力的服务式公寓或公寓地区,并花点时间做些功课,可能会出现意想不到的惊喜。

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