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【第64期环球视野:卓振龙】布里斯班 创建中的世界级城市

Column Global-01
如果您问澳洲人,过去10年墨尔本的生活方式有何变化,大多数会说很少。在过去10年间,墨尔本在很大程度上并未有任何改变,不过其最近连续6年被评为世界上最宜居的城市。这是世界上任何城市皆无法比拟的记录。是什么原因促使这个情况呢?
墨尔本是一座伟大的城市,但从来没有任何人将其视为是一座繁荣的城市,直到澳洲在全球金融危机期间,凭借其雄厚的经济作为金融安全港,才让其从世界脱颖而出。
澳洲当时的总理凯文·拉德以其高超的外交技巧,将澳洲推往世界舞台。墨尔本凭借其令人羡慕的生活方式,以及强大的艺术文化氛围,很快吸引游客、发展商和投资者的关注。随着澳洲开始被世界所认识及领先,也使得房地产价格跟着飞涨。
布里斯班房子收益高
在澳洲众多城市中,悉尼以更强大的谱系和经济基础成为领导者,其增长幅度甚至比墨尔本更大。现在就看布里斯班是否会很快跟上脚步。
要了解这3座城市的现状,让我们来看看他们的基本面。表1显示了墨尔本和布里斯班比较悉尼的房价及收益差距。
例如,您会看到,墨尔本的房价仅有悉尼的72.65%,布里斯班则是悉尼房价的54.19%。单元比较的话则分别为悉尼的70.19%和55.36%。收益率方面,悉尼和墨尔本之间的房子和单位收益差距很小,而布里斯班房子收益则高出46%,单位高出33%。
 

截至2016年12月 中间价 悉尼的百分比 总收益率 悉尼的百分比
悉尼 – 房屋
 
991,000
 
100.00%
 
2.800%
 
100.00%
 
墨尔本 – 房子
 
720,000
 
72.65%
 
2.700%
 
96.43%
 
布里斯班 – 房子
 
537,000
 
54.19%
 
4.100%
 
146.43%
 
悉尼 – 单位
 
722,600
 
100.00%
 
3.900%
 
100.00%
 
墨尔本 – 单位
 
507,200
 
70.19%
 
4.100%
 
105.13%
 
布里斯班 – 单位 400,000 55.36% 5.200% 133.33%

 
更低的房价与更高的收益率,这也许是因为工作和工资的差异所造成。然而,在失业率方面,布里斯班为6.3%,稍高于墨尔本的5.7%和悉尼的5.0%。其中的差异并不像人们所想的那么显著,至少不能证明房价的差异达到50%以上。
房价与人均收入不成正比
至于平均收入如何?悉尼的人均收入为8万零132澳元(约25万4628令吉)、墨尔本7万5634澳元(约24万零225令吉),而布里斯班为7万5936澳元(约24万1213令吉)。尽管房价差距显著,但布里斯班的实际情况略强于墨尔本。
那么房屋空置率如何?也许供应过剩是抑制布里斯班房价的原因。根据SQM调查,悉尼的空置率为1.9%,墨尔本为1.7%,布里斯班为3.3%。是的,布里斯班的空置率比较高。
然而,有趣的是,布里斯班的收益率也比悉尼或墨尔本高出33%至46%,但若我们从当地低廉的房价,以及当地高收入的情况来看,就不觉得奇怪了。
看来布里斯班的较低房价是基于人口较少,从而缺乏需求而致。在澳洲的人口增长中,有三分之二是来自前往悉尼和墨尔本的国际移民。这两个城市一直是澳洲旅游局的宣传海报上的主打城市,因此并不奇怪。不过,这一情况会改变吗?
成世界级城市潜能
推动一座城市成为世界级城市的因素很多,最重要的是在商业和移民方面是否获得世界的关注。悉尼和墨尔本在许多方面已处于饱和状态,我们认为布里斯班可从中受益。
虽然我们不能保证布里斯班将在一夜之间成为世界级的城市,但我们认为随着其现状的发展,未来5年内将可以在澳洲的经济成长蛋糕中,获得相当大的份额,特别是当我们目睹这座城市及其周边地区,正经历数个历史性的重大项目。这包括:
皇后区码头:由在澳洲证券交易所上市的博彩公司Star和香港远东发展集团,以及周大福共同发展的一项9.4公顷的河滨项目,分别设有5家新酒店、3栋住宅大楼、一个大型购物中心、50多家餐饮商店、电影院和与昆士兰州TAFE合作的酒店管理学院。它将提供2000个建筑和8000个就业机会,为该州带来40亿澳元(约127.2亿令吉)的生产总值。
布里斯班地铁:价值10亿澳元(约31.8亿令吉)的高频地铁系统,每小时可以运送3万多名乘客到全城各地。
Brisbane Live:位于布里斯班河畔的这项总值4.5亿澳元(约14.3亿令吉)的国际娱乐场所,包括设有1万7000个座位的世界级剧场,将展示国际级演唱会和表演,以及体育赛事。
霍华德史密斯码头:发展总值1亿澳元(约3.18亿令吉)的项目,可振兴3.43公顷的河滨区,并创建一个新的河畔餐饮和零售区。
汉密尔顿北岸:发展总值50亿澳元(约159亿令吉)的项目,将304公顷土地转化为住宅和商业区,为1万5000位居民提供住房,以及作为1万5000名工人的就业中心。
布里斯班中心区:位于布里斯班城市中心,发展总值10亿澳元(约31.8亿令吉)的综合性混合使用区,包括澳洲第一个专门建造的W酒店、两层楼的河畔餐饮区、在一栋40层高档办公楼地下的豪华零售购物中心,以及82层楼高的豪华住宅公寓。
布里斯班机场重建:这项为得奖机场进行重建的计划,将新增加跑道、扩建航站/大厅、工业园区、酒店等。整个项目发展总值38亿澳元(约120亿令吉)。
以上这些只不过是昆士兰东南部,从阳光海岸北部到黄金海岸南的部分发展项目。事实上,这些确实是布里斯班/昆士兰州激动人心的时光。
国际发展商也开始进军布里斯班,包括著名的悦榕庄正在建造的澳洲首家6星级酒店,以及来自新加坡、马来西亚和中国的发展商。例如,绿地尽管无法获得皇后区码头项目,但这家中国发展商仍然致力于在布里斯班发展。
加上即将到来的2018年英联邦运动会,以及2028年奥运会可能在这里举行,我认为这都将使其创建为一座世界级的城市。在其两个发展较好的姐妹城市,正放缓发展速度的当儿,投资者应该再次关注这座正迎头赶上的城市。
毫无疑问,布里斯班正朝通往国际化的道路前进。

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