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【第63期法律先锋:陈佐彬】您签署房贷文件的须知事项

Legal commentary-01
签名是全球认可作为对一份协议证明的符号,同时也是签定协议和合约的有效方式,具有法律效力。因此,购屋者在签署任何融资文件前,必须先详细阅读文件的内容。
金融机构所准备的房贷文件,一般都是标准文件。然而,金融机构所给予的融资献议书(letter of offer),则会根据贷款者各自的经济状况和偿还能力而拟定。
英文有句谚语“魔鬼在细节”,提醒着我们必须谨慎,以免忽略某些条款和条件细节。因此,以下是签署购屋融资文件时所须注意的10个事项。
1.融资类型
金融机构提供各式各样的融资类型,而每种融资类型都有其特点。这些特点包括透支、延期付款、定期贷款、伸缩性贷款、伊斯兰融资、利息贷款等。贷款者必须应该先了解各种融资类型特点,再从中选择适合的融资类型。
2.融资金额
在向银行融资时,除了屋价本身之外,贷款者也可以要求金融机构提供与其他相关费用的融资,如递减式房贷保险(MRTA)或抵押递减定期(MRTT)、估价费和法律费。
MRTA和MRTT是一种递减期限保险,在贷款者死亡或永久性残疾的情况下,仍能够提供贷款保护。大多数金融机构都会要求贷款者为其融资购买MRTA或MRTT,贷款者可以将该预付费用附加在融资金额,以减轻贷款者的负担。不过,这笔额外的融资金额将会增加每月的还款数额。
3.利率
金融机构将根据当前状况不时调整年利率,并将显示在融资献议书内,需要贷款者列入考虑范围;金融机构所提供的实际借贷利率(ELR)皆不同。
贷款者可以登录国家银行网站  http://www.bnm.gov.my/index.php?ch=8&pg=29&ac=19&bb=file 参考最新的利率修订版,或 http://www.bnm.gov.my/index.php?ch=57&pg=137&ac=281&bb=file ,以查询消费者利率参考指南,比较和对比各家金融机构提供的实际借贷利率、要求最合适的实际借贷利率的产品信息披露表(PDS)、向金融机构询问可能影响基本利率(BR)的因素,留意每月还款金额并评估偿还能力,以确保贷款者能够负担利率波动带来的影响。
4.融资期限
一般上,购屋融资期限可长达35年,但也可以取决于贷款人的年龄,最高至65岁(或金融机构规定的年龄限制)。然而,通常年轻且具备良好信贷记录的贷款者,将获得较长的融资期限。融资期限也影响每月的还款金额,因为期限较长的相同融资金额,每月只需支付较少的还款金额。
5.还款金额
一个人不应该承担超出他能力范围的融资金额。每月还款金额必须严厉控制,以确保就算是在增额的情况下,依然能受到控制。每月还款金额不应大幅影响生活费。
6.锁定期
金融机构将为贷款设定锁定期,即贷款者不能在锁定期内全额还款,否则将被征收提前还款罚金。除了锁定期的期限之外,锁定期的生效日期也扮演着举足轻重的角色,尤其是对仍未竣工的房子。
锁定期的生效日期,通常是从银行首次支付贷款或全额贷款支付日算起。例如,如果锁定期的生效日期是从全额融资支付日算起,那么已竣工房子的锁定期将比兴建中房子的锁定期较短,因为后者需要等到2至3年后,才能获得全额融资支付。
因此,贷款者应该了解锁定期的期限、生效日期和提前还款罚金利率。
7.融资抵押文件类型
有些住宅房地产拥有地契,而有些则没有。拥有地契的房产抵押文件包括承押文书(表格16A)、附录文书和贷款协议;没有地契的房产则需要提呈让渡协议、委托书和贷款协议作为抵押文件。
在某些情况下,如果金融机构认为贷款者的融资背景或纪录不佳,就会要求贷款者提供额外抵押。这些额外抵押可以是担保人、转让租金收益和定期存款等。
8.违约事项
贷款协议中的“违约事项”条款,规定金融机构可以行使履行贷款协议的权利,如要求全额偿还融资金额。这些“违约事项”条款的覆盖范围相当广阔,以保护金融机构的利益。例如在金融机构认为可能出现不利的情况下,延迟或阻止贷款者或抵押方履行其义务,或做出任何能够损害金融机构利益的行为。
9.拖欠还款利率
若出现违约情况,拖欠还款利率将按照逾期金额计算。这个额外利率将使用基本利率上限计算,一般是高于实际借贷利率。
10.金融机构对于违约事项的行使权利
若出现违约情况,金融机构可以立即暂停贷款协议,停止继续支付贷款。金融机构有权要求贷款者立即支付欠款,并对欠款金额征收逾期利率。金融机构有权以贷款者和/或抵押方的代理人身份接管其房地产。
由此可见,细读购屋融资文件的条款和条件是非常重要的,贷款者应该明确了解这些约束事项。贷款者通过尽职审查了解情况后,几乎能够避免任何不愉快和分歧,避免将事情复杂化。

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