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【第61期法律先锋】 陈佐彬律师:关于您购屋融资时的4W和1H

Legal Commentary-01
Where—从哪里获取融资?
首先,在您购买任何房产前,您必须先拥有一笔资金。这笔资金将用作于保证金、定金、专业服务费用、印花税、房产估价费等,胥视您是向发展商或从二手市场购买该间房产。在目前的市场上,您几乎不可能获得100%的融资来购买房产。
这笔资金可以是您本身的储蓄、向朋友或家人借款、向雇主预支薪水、向您参与的合作社申请个人贷款、甚至利用公积金允许第一次购屋者提取的部分缴款。如果您符合资格,您或许可以利用近几年财政预算案所推出的几项计划,如“我的第一间房屋计划”(Skim Rumah Pertamaku;简称SRP)、“首间房屋头期基金计划”(MyDeposit)等。
银行很明显将是满足您剩余房屋融资需求的选择。然而,保险公司、合法金融公司、贷款机构和建筑协会也有提供房屋贷款,尽管每个管道均拥有不同于银行的独特利率、融资比率、贷款年限、贷款还款和符合资格。
如果您是一名公务员,您甚至可以向政府申请房屋贷款。
When—何时开始寻找融资?
当您在决定购买任何房产前,寻找融资是一个良好的做法。市场上充斥着各种不同的房屋融资配套,您可以尽早寻找符合您需求的配套。
首先,您需要准备足以证明您收入来源的相关文件,之后便可以开始向银行查询贷款事宜,了解银行能够借款给您的金额。
这将有助于了解您的负担能力,以及银行对您的信用度情况,并让您列出可以负担的房地产名单。否则,您可能会选择超出您可负担范围的房产,而导致失望的结果。
利用国家银行的中央信贷参考资讯系统(CCRIS),确保没有任何不良记录,将能确保您的贷款申请更为顺利。
值得注意的是,曾经向国家高等教育基金(PTPTN)借贷助学金的人士,也需要将其列为查询的指标之一。
如果您是从二手市场购得房产,不要花太长时间寻找最佳融资配套,因为您需要在3个月的正常交易时间内,支付您购买价格的余款,否则您将需要承担延迟付款利息,甚至面对交易被终止的风险,并且没收您的订金。尽可能在您签署买卖合约后的2周内,签署贷款合约。
Who—谁进行借款?
这问题不同于是谁购买。虽然根据常理,购买者应该也是借款者,但这其中也牵涉一些战略考量。
贷款者可以是个人、一群人、私人有限公司、有限公司、甚至有限合伙企业。贷款者也可以是购屋者将房产抵押给银行,以提供的第三方保障。
至于能够获得的贷款、融资比率、贷款年限、利率等都取决于贷款者的背景。
通常,拥有多个收入来源的联名贷款者,获得贷款批准的机率高过单一收入来源的个人贷款者。如果房产是在没有收入来源的家庭主妇名下,那么拥有收入来源的丈夫成为贷款者更为理想。具备较良好财务状况的人,将可以成为贷款者或担保人。
如果贷款者是私人有限公司、有限公司或有限合伙企业,通常董事或合伙人也可成为进行联名和多项担保。使用公司名义购买住宅用途的房屋,意味着将获得较低的融资比率,购买者需要缴付更多的首期款。
What—什么类型的融资?
市场上充斥着各种各类的融资配套,以满足不同借贷者的各种需求,因此也没有所谓的标准融资配套。
首先, 市场上拥有传统房贷(conventional loan)和符合伊斯兰教义的伊斯兰融资(Islamic financing)。后者提供给所有人,包括非穆斯林申请。
选择传统房贷,需要注意的细节有定期贷款、伸缩性、透支、日计利息、贷款金额、提前还款罚金、有效借贷利率。花些时间了解您可获得的房贷配套,并选择最适合及最有利于您的配套。
您需要留意贷款过程中的每个细节,像是开设新银行户口,都可能会影响您完成房屋购买的程序,进而导致您需要缴交延迟付款利息。
How—如何选择您的融资配套?
如果您是向发展商购买房产,那么很多时候您都会使用发展商的指定银行。他们将根据您的资料严格审查房贷申请。
至于购买二手房产贷款,除了个人资料之外,银行也需要一份依据每单交易具体情况而制作的房地产估价报告,作为贷款审批的条件。您或许也需要亲临银行,虽然房产中介和律师会都会提供您相关的专业参考。
要选择最佳的房屋融资配套,您需要考虑融资的特别需求、主要收入来源和还款模式以及您的购屋目标。基本上,并没有最好的房贷配套,只有最适合您的配套。
至于是否需要购买房屋贷款保险,如递减式房贷保险(MRTA)及抵押定额式房贷保险(MLTA),除非是您选择的房贷配套硬性规定,否则您可以酌情决定。涉及的保费可以纳入贷款总额的一部分,或者可以自行支付。房贷贷款保险有利有弊,是购屋者真正需要考虑的因素。

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