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【第59期地产圈】李义廉:买方市场,买什么?

Property Insight-01
我曾在去年一场房地产讲座分享中提到,2017年的房产市场走势将会延续2016年的模式,依然会是买方的市场。
除了世界经济放缓进而影响我国经济表现之外,国内房屋市场因政府延续现有的打房政策,没有放宽打房的迹象,使到市场投资情绪处于低点状态。银行缩紧贷款批准,国家银行宣布降息等现象,已经让市场从卖家市场转向买家市场。
虽说政府大力推动基本建设,如捷运、轻快铁、高速公路等设施, 但这些设施工程需要时间来完成, 无法立即取得立竿见影的效果。2017年仍然会是买家天下!
既然是买家天下,那么买家应该买什么?买方基本上可被归纳成三大群体,即首购族,财力一般的投资者以及财力雄厚的投资者。
第一群:首购族
顾名思义,这是第一次购买房产的群体,财务能力相对较弱。首购族所需要的是他本身的栖身之所。因此中价住宅房产便是首购族的目标。
除了政府所推出的种种可负担房屋项目,如一马房屋计划、人民房屋计划等,二手市场将会是首购族不可忽略的一个重要板块。
在买方市场中,二手市场预计出现价格低廉的房产,主要是因为市场投机者缺乏持有能力,而急于在市场中脱售手中的房产,这将是首购族买入的好时机。
第二群:财力一般的投资者
这个群体一般上都拥有了第一间房产,打算提升住宅格局,又或者希望购入另一所房产做为投资用途。
这群人的选择比首购族的选项来得多,可选择投资住宅、店铺或是小型工厂。由于财力一般,投资选项应以低风险项目为佳。根据市场投资者的投资行为模式,最受到市场欢迎的房产项目是住宅项目。
根据房地产市场报告中的数据显示,从2009年起到2015年,住宅房产一直占了市场总交易量的六成之多。
历年住宅房产占市场总交易量比例

2009年 62.6%
2010年 64.1%
2011年 62.7%
2012年 63.8%
2013年 64.6%
2014年 64.4%
2015年 65.2%

市场数据明显告诉我们,交易量最活跃的是住宅房产,而最多人参与的房产交易也是住宅房产。因此,将资金投资在住宅房产上可减低投资风险,适合财力一般的投资者。
当然,策略性地点的选择,是投资住宅房产不可妥协的因素。
第三群:财力雄厚的投资者
这个群体的投资者也包括了发展商以及投资财团。这是购买力最强的一组,也是有能力承担更大投资风险,以酝酿更大回酬的一群。在众多选择中,可考虑收购发展土地。
对于发展商而言,发展土地是延续企业发展的不二“原料” 。发展商若缺乏发展地库,则无法在未来发展上大展拳脚。
因此,发展商要永续经营,不只发展地库要充足,也须确保收购价格不会太过高昂。昂贵的地价是发展过程中的一项大阻力。在市场火红之时,土地叫价也水涨船高,地主不愿意以低价出让土地。
反观进入买方市场之后,发展商则会获得还价优势。一些财务状况不强的地主,若在此时需要资金周转,愿意将土地脱售,这便是收购良机。
由于土地供应量相当有限,保值的基础强劲,收购发展土地不只能让发展业务延续,更能在经济恢复之时,享受土地增值的赚幅。
农业地潜力不可忽略
除了现成的发展土地外,也不可忽视坐落在发展地带的农业地。基于政府拥有更改地方政府发展蓝图的权利,倘若发展洪流席卷而到,房产需求随之而生,政府有责任确保房产供应充足,带动社区永续发展。
州政府一贯会考虑通过更改发展蓝图,将土地用途从纯农业改变成发展地段,允许发展商到所鉴定的区域建造房屋,供应市场。
当土地用途被允许更改,发展潜能就能够被释放出来, 同样的一片土地将拥有不同的价值。今日低价收购换取他日高价市值,符合投资法则。
如今买方市场已经形成,市场提供许多选择让投资者考虑。只要理性思考,将房产种类进行归纳分析,无论是购房或是购地,无论是首购族,小投资者又或是大发展商, 此时绝对是最佳购买的时机。

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