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【第58期法律先锋】洪昱徽:拟定租约好处多 勿因小失大

Legal Commentary-01
很多屋主或租户在出租单位时, 选择不和租户签约,以节省相关费用与开销,但是如果为了省下“ 小钱”而导致损失“大钱”值得吗?
其实拟定租约的费用只占了租金的一小部分。换个角度想想,拟定合约就如同买个保险,能够保障您个人财产。以下是一些拟定合法租约的一些好处:
好处1 避免租金波动
当双方签署了租约,就可避免租金价格受到波动,尤其是屋主不可以在租赁期间,无故提高租金。
同时,租约将保障租户在特定期限内受到合约的保护,即便市场上的租金价格持续波动,都将由业主承担, 直到租约届满为止,才能更动。
反之, 若租户与业主之间没有有效的租约,明确阐明金额和租赁期, 那么屋主可以随时在租赁期间提高租金。这时候,租户必须接受新租金或者另寻他处搬迁,吃亏的还是自己。
因此,一份有效的租约,将能够保障租户在租赁期间的利益。
好处2 列明双方的责任
一般上,在租赁初期,屋主都会要求租户缴付保证金。保证金的数额会被记录在租约里。换句话说,租约能有效地证明租户缴付了多少保证金金额。当租户选择结束租约时,就可以凭租约为证,要求业主退还保证金。
然而,若是租户与业主之间没有租约,或其他收据证明已交付保证金, 那么业主随时可以拒绝退还保证金。
此外,租约里也会明确地列出,租赁期间业主和租户个别的责任。若是期间屋主没有负起责任,如没有定期缴付管理费等,虽然租户的生活会受到一定的影响,但至少租户不必负担起屋主应该负起的责任。
租约除了可以保障租户在租赁期间的利益外,对于屋主本身也非常重要。一份有效的租约,可让屋主避免承担不必要的损失。
例如,当租户拖欠数月租金,屋主可要求结束与租户的租约。业主只需要将租约作为证明文件,向法庭申请驱逐传票即可。
此外,屋主与租户之间若产生任何纠纷,都将参考租约里双方同意的条件,进而解决问题,像是租户在租赁期间破坏了房子,屋主可依照租约的条款,没收租户保证金以减少损失, 或是若租户在租赁期间,没有事前通知而突然迁出,早前所缴付的保证金也可以全数被屋主没收。
好处3 增加屋主的信用
当购屋者在申请房屋贷款时,银行首先会审核贷款申请人的收入与收入来源。屋主可以提交有效的租约,作为额外收入来源的证明。这将有助于改善申请人的信用评分,贷款审批的成功几率也会提高。
律师拟定合约更有保障
在网络科技便利的现在,人们只需要在网络上寻找合约样本,并自己动手编辑,便能轻松完成房屋出租合约。
很多租户或屋主为了节省费用,选择在网上下载“租约”,并自己窜改后, 就签署该租约。也有些屋主透过非律师的第三方来协助拟定租约,尽管费用比律师费便宜,却需要承担更大的风险。
往往问题就出现了,因为用于住宅、商用、工厂及不同种类的房地产,其租约的形式和条例也不同,需要重视的地方也不同。
例如,住宅租约里会有条例“不能擅自装修该房子”,但同样的条例不应该出现在“商用店面”的租约。这是因为租商用店面的租户,肯定是会装修该商用店面。如果该条例出现在“商用店面”的租约,那么租户就会因为“误签”该租约,而导致他不能装修。
一旦租户在不知情下装修了该店面, 店主就可以凭着该条例起诉该住户“违约”。店主不但能充公该租约定金,同时也能驱赶租户离开店面,甚至还能要求租户把店面“还原”,令租户得不偿失。
此外,住宅租约里不应该出现住户需要购买“保险”的条例。这条例一般只会出现在“商用店面”的租约,以保障到访客人的安全。
因此,由律师来拟定租约会更为合适。律师可以从法律的角度,给予租户或房东最大的保障。
短期出租不需租约
值得一提的是,虽然租约对于屋主与租户来说非常重要,但在一些特定情况下,屋主与租户之间可选择不订立租约,像是屋主只是短期出租房产,如为期3至6个月,草拟一份租约就显得相当麻烦。
另外,有些租户因为自己的房产处于装修阶段,只需要租个短期居住单位,这类型的租户会偏好更灵活的租期。在这种情况下,租约也并不适合。

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