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【第57期地产圈】李义廉:大马迈向轨道交通时代

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首相兼财政部部长拿督斯里纳吉于10月,在国会提呈的2017年国家财政预算案中,除了普遍人们所关注的房产政策外,还有一项宣布值得关注,即我国政府建议拨款550亿令吉,打造全程600公里的东海岸有轨列车计划。
此计划将把巴生谷与东海岸互相连接起来。根据初步建议,该路线将会从巴生港口,经过鹅麦、文冬、文德甲、关丹、甘马挽、阁蝶、瓜拉登嘉楼、哥打巴鲁,最后一站则会设立在道北。此项工程更是在较后,首相在访华行程中的其中一项焦点项目。
东海岸有轨列车计划是继巴生谷捷运、轻块铁、马新高铁计划后,另一项有轨交通计划。这条铁路将把东海岸的城镇与巴生谷互相联系起来,活络两地之间的经济活动。铁路的建设必定刺激东海岸各城镇的经济活动,如此一来,房产的需求也将跟随大势看涨。
有轨交通开入非城市地区,将会改变当地一直以来的发展模式,其中房产市场将出现以下3大现象:
I.工业转移现象
由于有轨交通系统改善了城镇与郊区的联系,一些企业,特别是生产性质的工业,将会考虑将生产线,从城市地区迁入半城乡区。
当中最关键原因便是,在半城乡区内能够寻获低廉的土地与人力成本。无可否认,城市区内的人力成本高昂,直接提高了生产过程中的总成本。
倘若能在拥有交通衔接的半城乡地区设立生产线,相信能够省下可观的成本数额。
铁路的建设将改变交通上的不便,将工业生产线转移至此的决定是可以理解的,像是可口可乐公司前阵子宣布,将瓶装生产线从新加坡搬迁到马来西亚,便可证明了以上现象。
II.转驳站四周土地价格上涨
铁路开入乡镇,激发经济活动,进而带动房产需求,而市场的需求必从转驳站旁开始散发开来。正因如此,转驳站旁的土地一定受到关注。
发展商清楚,转驳站旁的房产项目一定会得到市场的关注,因此将会把发展焦点锁定在此,然后进行土地收购。
然而,地主本身也清楚因为转驳站设立在土地四周,必然造成该土地抢手。水涨船高,自然不会轻易出让土地。发展商与地主不同的思维将推高土地价格,市场叫价直线看涨的现象可以理解。
回顾2013年,马星集团以每平方呎近300令吉的价格,收购位于雪州双溪毛糯的1亩发展地段,写下该区发展地段价格的历史新高。经分析,该地段的位置毗邻巴生谷捷运第一线的其中一个捷运站。以上例子论证所提之论述。
III.倾向高密度的发展项目
市场聚焦转驳站旁的区域,将刺激当地的经济活动,房产需求因此顺应而生。当土地价格高涨时,发展商则需要以高密度的发展来抵御高地价,以便可以获得适当的回酬率。
此时,地方政府将会考虑将该区域的发展密度提高,以便发展商能够在同样一片土地上,开发更多的房产项目,供应市场需求。换言之,该区域的发展模式将会朝着高空而上,出现公寓、服务式公寓等项目。
人们买房心态须调整
以上3种发展趋势现象,在巴生谷建有轻快铁站或是捷运站的地区非常明显,相信在马新高铁与东海岸有轨列车建成后,该现象也依然会重复发生。
届时,非城市居民们在购买房产时,就得调整心态,必须将高密度发展的房产项目,也纳入投资考量中,而非只是选择一般的有地房产。
从国家发展角度而言,政府大力发展公共交通的方向是正确的。建立有轨交通系统将各个地区互相连接起来,将使到区域发展在城市化过程中受惠。
当交通系统解决了人们在两地联系上的不便因素后,经济活力就会互相贯通。这对房产需求奠定巩固基础,房产价格稳健看涨。

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