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为了舒缓新冠肺炎疫情,造成售楼处关门所带来的压力,越来越多中国房地产发展商推出线上售楼、无理由退房等措施,以防止潜在交易完全陷入停滞。

【第54期法律先锋】洪昱徽律师:公司名义买房的劣势

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我们在上一期从财力、课税、遗产等不同角度来探讨以公司名义买房的优势。不过,凡事有利便有弊,这一期我们将来分析,以公司名义买房的劣势。
首先,从法律责任的角度来看。若您是打算以两个人以上的“合伙”(partnership)名义来投资房地产,那么就得面对“个别与共同负责”的合伙业务条例。
也就是说,公司合伙人需要承担个人和合伙业务的所有债务,甚至可能需要涉及其私人资产来还债。
因此,若使用合伙人名义来购买房子,建议大家三思而后行,因为房贷债务若无法还清,则必须由每个合伙人个别承担,或所有合伙人共同分担此房贷债务。
董事为公司担保人
就算不是以合伙方式开公司,而是有限公司名义,公司董事也需要承担一定的法律责任,即签署个人担保。
这意味着,当有限公司向银行申请房屋贷款,该公司的所有董事都需要成为该贷款的“担保人”。一旦公司无法偿还该贷款,担保人需要承担责任,否则银行将会起诉担保人。一旦起诉成立,担保人将会面临“破产”的命运。
假设您是公司的“关键人物”,并已为公司贷款签署个人担保,那么您的个人和财产都会面对法律诉讼与索赔的风险。
假如有提出要求,一些银行可能会豁免一些董事签署担保,例如“冬眠”、年事已高、非股东及没有参与日常运作的董事,或可不必为公司的贷款签保。
不过,前提是其他董事的财务良好,融资数额合理,且抵押品或房产素质“良好”。
尽管如此,在法律上,担保人和贷款人还是有所不同,不会因为担保人担保了一定的贷款总额,而影响担保人的借贷能力。在国家银行的个人财务报告中,不会直接把担保人担保的贷款总额,列为该担保人的个人负担。
贷款数额和偿还期受影响
贷款方面,最明显的就是在贷款期限。个人联名的贷款期限最长为35年,而公司贷款则为20至25年。当贷款期限长,每月房屋贷款偿还数额就越低。相反地,当贷款年数越短,每月房屋贷款偿还数额就越高。
私人有限公司在购买住宅房产时,仅能获得60%贷款,商用房产则可融资85%。尤其在落实消费税后,投资趋势也很可能会从住宅房产转向商业房产。
尽管如此,以公司名义贷款,可能还是会面对银行不轻易放贷的情况。
个人买房的贷款手续较为简单,仅须依据个人的信用报告和收入证明,银行或贷款机构很快就能做出评估,贷款额达70%至90%是非常普遍的情况,房屋贷款的批准率也高于有限公司。
以有限公司的名义申请贷款,融资数额将取决于数个因素,例如公司的其他业务或法律责任会否对该贷款构成影响。倘若公司已连续几年蒙亏,银行当然会非常犹豫或只愿意提供少数贷款。
同时,如果是以公司名义购买房屋,即代表不能从雇员公积金第二户头提款,因为公积金只允许会员提取第二户头的存款,购买自居房产。
税务成本更高
公司的房地产就算持有超过5年,在变卖时还是会被征收“产业盈利税”,但个人名义房产若持有超过5年,就没有“产业盈利税”。
如果公司变卖的房地产属于商业房地产,买家需要支付消费税(GST)。由于消费税不能列入银行贷款的数额,将间接导致交易几率减低。
若公司所持有的房地产是用来收租,那么租金则属于公司收入,需要呈报公司所得税。在这一方面,个人与公司所得税也有着相当大的区别。
公司所得税的税率是28%,如果您的房地产租金是2000令吉,一年就是2万4000令吉,加上您原有的收入,那么您所需要承担的所得税变得很高,并导致赚幅缩减,尤其是目前的房价高企,租金往往不足够偿还每月房贷。
此外,若公司首次购买50万令吉或以下,供“居住”用途的房地产,则不能享受“印花税”减半的优惠。同时,公司持有的房地产如果转卖/转让给其他公司或其他人,仍需要支付全额的“印花税”,不能享有任何回扣。
如果买卖房屋不是公司的主要经营范围,而是属于“被动生意收入”,如租金和投资收入,那么卖房时的盈利则无法享受低税率的优惠。另外,公司在派红利给股东时还会再产生个人税(虽然有优惠),让税务成本更高。
成立一家公司需要很多费用,而且手续较为繁琐,像是成立有限公司费用、每年公司秘书费、查账费、做帐费等。不管公司有无业务,每年都必须向公司委员会呈报年报和财务等,这些都涉及开销。
总言之,以公司名义买房手续较为繁琐,费用也较为昂贵,并有需要聘请律师成立责任有限公司,并聘请会计师申请报税号、做财务报表和年终报税等。
下一期,我们将分享以公司名义买房将涉及的法律问题,以及一些相关案例。
 

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