【第52期法律先锋】符龙杰:公司名义买房 vs 个人名义买房

Legal commentary
在马来西亚,购买房子可以是个人、联名、合伙或是成立公司来购买。大多数投资者为了方便,一般会以个人名义投资房地产。所投资的项目包括住宅、商用或工厂。
然而,除了个人名义之外,也有一些投资者会以公司名义来购买房产,也就是特地注册私人有限公司来投资,主要是那些涉及多人合资、同一人拥有大量房产或所投资的是大型项目。
用公司名义来购房,虽然在目前来说还是比较冷门,但毫无疑问的,这将是未来一个重要的发展趋势。按照目前的政策来说,只要在马来西亚注册的公司,都可以不受限制购入房产,包括住宅、办公楼、商铺、厂房、酒店等。
以公司名义买房的时机
那么,我们应该在什么情况下,以公司名义来购买房地产?
实际上,当您还没有开始使用您个人的贷款时,就应该考虑先成立私人公司,以公司名义贷款,加上以个人名义成为“担保人”的方式购买房地产。然后,当您把公司的“贷款限额”借到最高额度后,才用私人名义开始购买。
私人公司在购买住宅房产时,仅能获得60%贷款,商用房产则可融资至85%。以贷款数额来看,如果购买住宅房产时,最好是以个人名义来贷款,因为其贷款可高达90%。如果购买商用房产时,那么就以私人公司名义来贷款,以获得85%的贷款额。
尤其是在消费税落实后,私人公司的投资趋势,也应该从住宅房产转向商用房产。毫无疑问,消费税将改变房地产的投资模式。专家认为,未来会有更多的投资者会改用公司名义来投资房地产,同时很可能会转向投资商用房产。
富道教育集团(WMA)首席讲师米兰多施预测,落实消费税后,更多投资者将转用注册私人有限公司来投资房产,以便索回进项税(input tax),获取最大的投资回酬。但有一点需要注意的是,我国只向非住宅房产征收消费税,也就是说,即使通过公司名义下单,也只能索回商用房产的消费税。
此外,个人及联名的贷款期限最长可达35年,而公司贷款则是20年至25年。当贷款年数长,每月房屋贷款偿还数额自然就越低;相反地,当贷款年数短,每月房屋的贷款偿还数额就越高。
若需要更长的贷款期限和更低的每月房贷偿还数额,就应该以个人名义,而非公司名义来贷款。
以股东方式来购买
基本上,以公司名义来购买房地产概念,就等于是以“股东”方式来购买,很适合投资者使用。
例如,您打算购买大量的商铺,那么以公司名义购买的话,待将来需转让时,可以选择转让公司股权,这将有效减少二手商铺转让时所需要缴付的税费。这也是有些投资者选择以公司名义购买的商用房产的最主要原因。
当然如果以现金购买,那么就应该以公司名义来购买房地产。正如现在很多马来西亚的房产是全现金购买一般。
此外,当您把所有股东的现金能力集合,有了更大的资金为后盾,您就可以投资更高回报的房地产,例如地点更好、更大的房子。
在税务方面,如果您需要通过贷款来投资少量的房产,那么,以个人名义买卖房产,在税务上将较划算;若投资的房产数量较多,而贷款较少,则建议以公司名义买卖房产会,以在税务上获得更多的优惠。
当然,另一重要的原因则是,如果是联名购买房产,必须考虑合伙人的性格和诚信等等因素,但公司投资的话,则有更多的监控。
公司名义买房的程序
若您是以公司名义来购买房产,那么该房产将会注册公司名下;反之,若是以个人名义购买,该房产则是注册在个人名字下。
公司购买房产的话,是需要通过董事和股东开会通过;个人购买只需要房产拥有人同意就可以卖。
以公司名义购买房产时,需要准备比较多的文件,包括24、44、49表格及M&A、董事购买决议(Director’s Resolution to Purchase)、成员购买决议(Member Resolution
to Purchase)。反之,以个人名义购买房产只是需要购屋者的身份证。
在银行贷款方面,银行提供给个人贷款时考量的因素较少;但是银行在决定提供融资给私人公司时,所考量的因素就较多。其中包括:-

  1. 成立与记录;
  2. 财务状况、净值以及现金流;
  3. 抵押品或房产的品质;
  4. 管理实力、商业经验或曝光;
  5. 市场规模、增长潜能、盈利赚幅、风险以及其他等等;
  6. 董事的专业能力、收入水平、教育背景、其他财务承诺或者法律责任等等;
  7. 偿还贷款的能力。

在接下来数期,我们将探讨以公司名义买房的优势及劣势、经常面对的问题及挑战,以及解决方案。若您也有意要以公司名义来购房,请记得关注。

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