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【第50期封面故事】解惑篇:专家解答 拍卖房产10个常见问题

Q1:拍卖屋共分为多少个种类呢?
林文彬:拍卖屋基本可分为两种,第一种是困厄房产(distressed property),即是屋主因财务能力无法继续供款,而被迫遭银行或高庭拍卖该房产,偿还银行的负债,也属于一种公开拍卖;另一种则是非困厄房产(non-distressed property),是屋主选择以拍卖的形式出售房产,以获得更好的价值。
其中,困厄房产又可分为2大类,即贷款协议及分配协议(Loan Agreement Cum Assignment;简称LACA)及非贷款协议及分配协议(Non-LACA)。简单来说,LACA是还没发出独立地契的房产,而Non-LACA则是已有地契的房产。
LACA类型房产一般只要业主连续3个月拖欠房贷,银行就会发出索偿信(Letter of Demand)提醒业主还款,若业主还是没有任何反应,银行则有权拍卖有关房产的贷款协议和让渡协议(Deed of Assignment)。
至于Non-LACA类型的房产,因为是已经发出地契的房产,故银行需透过律师向法庭或土地局申请房产拍卖,因为程序琐碎,一般大概需时一年的时间才能排期拍卖。
此外,相比银行拍卖,高庭拍卖更为严格且谨慎。如果是到高庭或土地局竞标房产,现场只允许已经注册投标的潜在买家进场,就算是指定的主理房地产中介也不能入场。
除非投标者本身无法到场,寻求有关房地产中介代为投标才可以。值得一提的是,该名房地产中介除了必须是已注册的房地产中介,代表投标的还必须是有关中介公司的执照持有人,否则也是无法入场。
Q2:购买拍卖屋安全吗?是否获得法律的保障?
谢廉义:购买金融机构的拍卖房产非常安全,主要原因是有意竞标者能够清楚知道卖家的身份。其次,拍卖房产的销售合同乃根据《1965年国家土地法典》(National Land Code 1965)草拟,清楚列明所有条款,例如金融机构承担哪些费用、得标者需要承担什么责任。
然而,每一种买卖方法都有利与弊,也存在一定程度的风险。无论是购买新房产项目、二手房屋或拍卖屋,情况都一样。即便是发展商推出的新房产项目,购屋者也必须承担一定的风险,包括竣工后货不对版、售后服务差或建到一半停工等。
不过,站在投资者的角度来看,购买拍卖屋还是划算的,尤其是该拍卖房产处在成熟区域,现有的人潮和商机对投资者来说已是一大优势,也是投资者进军成熟市场的其中一个最佳管道。
Q3:一般在什么情况下,银行会选择拍卖欠债者的房子?
孙子巄:只要原业主连续2至3个月没有缴付房贷,银行就会发索偿信,原业主若在14天内没有给予任何回复或偿还贷款,银行会再给14天的宽限期。若原业主还是无动于衷,银行最后一次给予14天的宽限期后,将向原业主发出终止贷款合约的通知。
借贷者当初和银行签署的贷款合约,在房贷未付清前,房子都是属于银行的。若借贷者没有履行合约缴付房贷,一旦变成呆账(NPL),银行有权收回房子,并透过拍卖方式将房子售出,减低银行的损失。
不过,银行毕竟不是大耳窿,也并非不讲人情。在发出索偿信之前,银行职员通常都会想尽办法联络到欠债者,或与欠债者洽谈重组贷款的事宜,但欠债者也必须要有诚意解决这问题。之所以会走到拍卖这一步,是因为银行已无计可施,无法联络到欠债者,或欠款者也没有诚意要解决问题。
一旦银行向欠款者发出终止贷款合约的通知,银行就会马上委任估价师估价房屋,之后委任律师将该份估价书交给拍卖行,着手筹备拍卖事宜。一般来说,拍卖行在月初收到银行的委托后,在月杪就能进行拍卖。因此一旦欠债者连续2至3个月没有缴付贷款,其房子在最快6个月内就会被银行拍卖出去,但每家银行处理方式不同,有些银行可能会等到1年后才进行拍卖。
(文章未完,全文请翻阅第50期《大马房地产》杂志)

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