【第107期法律先锋】别忽略买卖协议中特定履行条款的重要性

要找到一间适合自己的完美房子并非易事,整个购房过程有很多细节需要注意,尤其是涉及法律方面。因此,确保买卖协议中的所有条款和条件能充分保障买卖双方的利益,显得十分重要。

什么是买卖协议?
买卖协议(Sale and Purchase Agreement,简称SPA)是一份买方和卖方之间所签订具有法律约束力的合约。当中列出了有关交易的各个细节,包括条款与条件、房产信息、交易价格、贷款详情、移交空屋详情等等,目的是保障买卖双方的权益。

简单地说,买方和卖方就某些条款和条件达成共识,并将其记录在买卖协议中。双方在整个房产买卖过程中都必须遵守相关条款和条件,履行合约内容。

然而,如果其中一方要取消买卖协议,那该怎么办呢?

假设发生了违约的情况,违约方必须向另一方支付协定的违约赔偿金,这是双方达成的共识。

若买家在签署买卖协议之后取消交易,那么买家就必须向卖家支付赔偿金,一般是房产购买价的10%。这一条款通常都会出现在标准的买卖协议中。举个例子,假设你购买一间30万令吉房产,若中途退出交易,你就得赔偿卖家3万令吉。

同样地,若卖家在签约后反悔不卖了,则必须把已收取的款项全额退回给买家,甚至另外支付一笔赔偿金。

不过,如果买家认为自己耗时耗力、好不容易才找到理想的房子,而卖家给予的违约赔偿不足以弥补其损失,那么买家是否可以要求卖家继续进行交易转让空屋持有权呢?

这取决于买卖协议中是否有纳入“特定履行条款”。

什么是特定履行条款?
特定履行条款是一种受到《1950年特定救济法令》(Specific Relief Act 1950)约束的公平救济措施(equitable remedy),允许合约一方当事人入禀法庭,要求违约方继续履行其合约义务。

简单来说,当买家遭到卖家违约,则可以要求其律师根据买卖协议中的特定履行条款,向法庭申请发出特定履行令,强制卖家转让该房产的持有权。

值得注意的是,《1950年特定救济法令》第21条文阐明,特定履行令的颁发由法庭酌情决定。以下分享两个真实案例做进一步讲解。

文章未完,欲阅读完整内容,请订阅第107期《大马房地产》。

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