【第107期房产全视界】全球房市集体降温 硬着陆风险升级

过去两年,持续的超低利率环境和大规模的财政刺激政策,催生了全球房地产市场高温。

然而,随着货币“大放水”下的高涨需求和受疫情压制的供应链错配,叠加俄乌冲突影响,导致全球大部分经济体出现了通货膨胀的连锁反应。

根据世界银行发布的《全球经济展望》报告,全球通胀率在2022年4月达到7.8%,处于2008年金融危机以来的最高水平。其中,发达经济体的通胀率升至6.9%,是1982年以来的最高值;而新兴和发展中经济体达9.4%,为近14年来最高水平。

为抑制居高不下的通胀压力,多个经济体陆续步入加息进程,加上疫情相关激励政策撤出、经济增长受冲击,全球房市开始出现降温苗头。

市场已呈现疲软态势
尽管一些国家和地区的房地产市场在今年上半年依然火热,但随着越来越多制约因素显现,市场下行风险正在提升。

事实上,至今年7月,部分在疫情期间火爆的市场已呈现疲软态势:加拿大房价从4月累计跌幅达13.3%、英国房价一年来首次环比下降0.1%、澳洲房价按月下跌1.3%、纽西兰房价在3个月内跌了4.9%。美国房价虽然保持涨势,但房屋销售已连续6个月下跌,按年减少20.2%。

多家市场机构预计,在不久的将来,上述市场的房价将出现5%至20%不等的下挫,甚至会引起房市泡沫破裂危机。

经济学家分析指出,房地产和金融市场同时处于下行周期,可能会导致更持久的衰退。十多年来最大幅度的量化宽松政策使房市泡沫形成,但随着偿债率大幅上升、可负担能力下滑,现在很快就会转向另一面,即泡沫破裂。

投资银行高盛集团表示,房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的骤降,表明全球房市存在“硬着陆”的真实风险。

不过,另有分析师持不同的观点,认为目前的房屋供应依然紧张、劳动力市场健康,要发生像2008年次贷危机般规模的房市泡沫破灭,可能性微乎其微。

以下让我们一起来探讨全球5大房地产市场的情况和潜在风险。

》美国
激进加息抑制通膨 房贷上涨压力千金重

今年3月,美国告别了疫情间的“零利率”时代,正式进入加息周期。截至9月,美国联邦储备局已5度加息,将联邦基金利率目标区间上调到3%至3.25%,累计加息300个基点。

这是美联储自1980年以来最为激进的加息行动,目的是抑制顽强的通货膨胀,美国8月消费者物价指数(CPI)年增8.3%。

对于房地产市场,加息带来最直接的痛感就是房贷压力的上涨。住房金融机构房地美(Freddie Mac)数据显示,美国30年期固定抵押贷款平均利率从今年初的3%左右开始上升,8月中旬达5.13%,按年上升2.27%。

从负担能力来看,根据房地产数据提供商ATTOM的报告,第二季度拥有一套中等价位住房所需的成本,相当于美国平均薪资的31.5%。这是2007年以来的最高比例,也是20多年来的最大涨幅。

这一态势对美国的房地产投资和消费产生了明显的抑制效果。全美房地产经纪商协会(NAR)数据显示,7月美国成屋销售连续6个月滑落,环比下跌5.9%,同比更是大幅下挫20.2%;销售量按年率计算为481万套,是2015年11月以来最低水平。

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