【第106期房市关键词】升息

美联储(Fed)一连串大幅升息的举动,明显对世界各地央行带来压力,必须紧紧追随其升息步伐以对抗飙升的通膨和走坚的美元。截至7月,大马的隔夜政策利率(OPR)已经调高至2.25%。

我国在历经两年疫情之后,未来两年可说是后疫情的复苏期,因此政府政策相当重要,但在升息决策上其实升或不升息都会面对问题,只能两害相较取其轻。

据经济学家孔令龙分析,升息之后,贷款利息提高,企业经营成本也会随着提高,而大多数企业会选择把成本转嫁消费者以保住毛利,导致加剧通货膨胀;这些问题都是环环相扣。

相对地,若美联储升息太高,国行不跟随升息的话,热钱便会大量流出大马,直接影响令吉贬值。数据显示,自年初以来,随着美国联邦基金利率与我国隔夜政策利率的利差收窄,美元兑令吉汇率已累计上涨5.6%。

这就是马来西亚如今面对的两难局面。分析员预测,下半年国行可能还会上调利率50个基点至2.50%,并在2023年进一步加息50个基点至3%。

房贷利率方面,目前处于3.1%至3.15%左右,到了明年末可能提升至4.1%至4.15%。按照往年数据来看,若平均贷款利率上调,房产交易量通常会下滑,反之亦然,因此利率走高无疑会抑制房产需求。

至于需求下降的程度,主要取决于经济增长力度,一旦国内生产总值(GDP)出现一丝下滑都可能加剧房屋需求下降。尤其在通胀环境下,购屋者对升息更为敏感,因为每上调25个基点将会影响每月的还贷数额。

不过整体而言,分析员认为房屋需求的下降仍相对温和,因为按照房贷利率至明年末的数据对比,仍低于5年前的4.5%至4.6%。同时,随着时间推移,购屋者应当能适应更高的利率环境。

其实不管是低利率环境还是高利率环境,房市都存在机会,而选对购买时机尤为重要。所谓购买时机,就是本身做好进场准备的那一刻。愿所有购屋者,在对的购买时机买到对的房产,做个快乐的购屋者。

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