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【第104期房产全视界】美国进入加息通道 全球房地产市场降温在即?

自新冠疫情爆发后,为了支持全球经济和维护金融体系稳定,全球央行开启了史无前例的货币宽松浪潮。作为率先降息的经济体之一,美国在2020年3月两次大幅降息,将联邦基金利率目标区间下调150个基点至0%到0.25%之间,标志着美国自2008年金融危机之后,再次进入“零利率”时代。

眼看持续两年的疫情逐渐呈现趋缓势头,美国经济、供应链和劳动力市场都正在恢复,加上通胀率在今年2月达到7.9%顶点创下40年新高,美国联邦储备局在3月正式启动加息,这一操作将牵动美国乃至全球经济神经,房地产市场也会受到影响。

2018年以来首次加息
美联储在3月召开2022年第二次的货币政策会议后,宣布加息25基点至0.5%,这是美联储自2018年以来的首次加息。

美国联邦公开市场委员会(FOMC)主席鲍威尔表示,美国的经济实力非常强大,完全有能力应对货币政策的收紧,同时会关注通胀和通胀预期的上行风险,如有必要甚至可能会加快收紧政策。

美联储还预计今年会加息6次,以加大努力减缓处在40年来最高水平的通货膨胀,并将在5月宣布缩减9万亿美元资产负债表的进程。

根据美联储发布的点阵图,联邦基金利率的预测中值到了2022年末将在1.9%左右,到了2023年末的利率预测中值则是2.8%。由于俄乌战争以及中国新封城措施令全球经济承压,这次的预测可能比以往增添更多不确定性。

美国房市购兴马上退
在房地产领域,市场的繁荣很大程度上都与利率高低有关,而在美联储紧缩预期下,自疫情以来陷入狂热的美国房市已出现降温迹象。

在美联储还未加息前,美国的抵押贷款利率已经大幅上升。截至2月17日当周,30年期房贷利率平均为3.92%,写下两年最高。

美国抵押贷款银行协会(MBA)数据显示,由于抵押贷款利率上升,截至2月18日当周的抵押贷款申请指数下降了13.1%,为2019年末以来最低水平。

购屋成本上涨影响需求
如今加息通道打开,将进一步推高抵押贷款利率上升,从而增加借贷成本,叠加创纪录高的房价,购房者的购买力将受影响,挤压房地产市场需求,最终令美国房市退热。

房地产经济学家预计,美国房市在2022年前几月仍将保持热度,但随着利率上升,市场狂热将在今年下半年消退。

不过,美联储利率上升并不会导致美国房价下跌,只会减缓房价升值的速度,主要是因为强劲的需求和待售房屋短缺,预计2022年美国房价涨幅为6%至10%之间。

(文章未完,全文请翻阅第104期《大马房地产》杂志)

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