专业管理
Management Planner
曾庆豪
《2 0 1 3 年分层管理法令》（757法令）已于2015年6月1日在联邦直辖区吉隆坡、布城和纳闽以及马来西亚半岛所有州属落实，但槟城则延缓至2015年6月12日。至今，该法令是维护和管理西马分层发展的最高准则。
身为一名注册房地产经纪人，我非常欢迎这项法令的实行，因为它非常明确地规定了维护和管理分层发展负责人的职责和权力。发展商、联合管理机构（JMB）或居民管理机构（MC），甚至公寓业主或分层单位业主皆必须了解各自在该法令下的职责。他们之间的合作将是主导管理成功的关键。
例如，该法令清楚阐明在发展商管理期间，发展商必须负责该项目的所有维修和管理，并需要决定和征收管理费，以及大楼维护基金（sinking fund）的收费。这些款项将分别存入管理费户口和维护基金户口。
设立行政办公室进行管理
此外，发展商也必须遵守有关当局的通知或命令进行投保，准备和管理所有业主的登记记录，确保维修户口和维护基金金户口进行审查，分发稽查财务报表给所有购屋者，执行章程和其他适宜或必要的事宜。
同时，发展商必须在公共区域内设立一个特别区域，并只限于作为行政办公室，以进行该项目的维修和管理事宜。
任何发展商如果无法遵守上述任何事项，将视为违例，一旦定罪，可判不超过25万令吉的罚款，或最高监禁3年，或两者兼施。
此外，现有的法令也阐明，必须按比例向购屋者征收管理费和大楼维护基金，而发展商也必须支付未售出单位的管理费和维护基金，以杜绝以往处于灰色地带，而导致维修和管理质量下降。双方需要支付的维护基金也被固定在管理费的10%。
联合管理机构责任大
新法令也规定，发展商需要将项目维修和管理的权利，移交至由发展商代表和业者成立的联合管理机构(JMB)。
法令也阐明，如果在法令生效前移交的房屋，发展商必须在法令生效后的12个月内召开第一次年度股东大会(AGM)以成立联合管理机构。反之，如果房屋在法令生效后移交，发展商必须在房屋移交后的12个月内举办第一场年度股东大会。
第一次年度股东大会的议程也规定在法令下，如： –
1) 确定成员的人数，并选出联合管理委员会的成员。
2) 考虑发展商准备的年度预算案。
3) 制定所需征收的管理费和维护基金数额。
4) 制定逾期付款利率。
5) 考虑稽查账目报告。
6) 确保在联合管理机构接管后，所可能产生的保险事项。
7) 制定更多的章程，以及
8) 考虑任何相关的维修和管理事项。
发展商必须将所有在管理费户口和维护基金户口的余款，移交给联合管理机构，并将行政办公室、稽查账目报告、全部共同资产、所有维修和管理发展的相关记录、相关发票、收据和支付凭证，如悉移交给联合管理机构。
该法令也清楚规定，所有分层业者必须支付管理费和维护基金给联合管理机构。
实际上，目前我们拥有一个很好的法令来执行分层发展项目的维修和管理，使所有利益相关者皆可获益。
该法令自2015年6月1日生效以来，已经落实超过9个月，但是所有发展商、联合管理机构、管理机构、购屋者、公寓业者和分层业者是否已充分了解该规定？大家又是否了解自身的职责？老实说，我可不这么认为。