根据最新数据显示, 我国2017年第3季国内生产总值(GDP)劲扬6.2%, 录得自2014年第2季以来新高,也优于市场预期的5.8%。此外, 出口也同样维持在双位数成长, 并以电子业、双油(石油和棕榈油)的出口表现最为亮眼。
马来西亚—中国总商会副总会长拿督林恒毅对此表示, 当全世界经济处于低迷状态之际,我国在2017年仍因多个利好因素, 使得经济成长表现强劲,因此他有理由相信, 我国2018年的整体经济增长,势必会比2017年更好。
他指出,去年马币是亚洲表现第2好的货币, 兑美元汇率从4.48的低点回升至4.04水平,全年涨近11%。甚至有经济学家预测, 今年马币兑美元的汇率将维持在“3”。
马币继续回升对国人来说是一件可喜的事,而对外国人而言, 这也意味着大马的房地产其实是有利可图。林恒毅解释, 大马房地产之所以吸引外国人购买, 不外乎两大原因, 分别是享有租金回酬(平均5%或以上)及房产增值。不过, 在他看来, 外国投资者比大马投资者享有多一个红利, 就是马币增值所能带来的红利。
“马币之前贬值近30%,目前已经回升10%, 意味着去年在大马购买房地产的外国人,在汇率价差方面已经赚了10%,也就是已享有10%的红利。”
目前马币距离其原本水平还有20%,换句话说, 外国投资者还有机会享有20%的红利空间, 使到大马房地产的吸引力更大。
不过,他认为,全国大选日迟迟未能确定, 对我国带来了一些挑战, 毕竟许多大型项目需要等新一届政府落成且稳定后, 才能够真正发放。换句话说, 如果这些项目一直处于“观望”态度, 市场在未来6个月料将出现“真空”状态, 导致市场较为平静。
3大领域表现突出
谈到对今年的预测和展望时,他个人非常看好今年表现最为突出的3大领域,分别是旅游业、制造业与电子商务及房地产业。其中, 房地产领域很大程度上将受惠于旅游业、制造业及电子商务的发展。
林恒毅预计,今年将有越来越多海外游客, 尤其是中国游客来马旅游或采购。这主要是因为马币在过去数年间贬值近30%, 加上外国游客在我国购物时可申办消费税退税, 将吸引许多外国人前来大马代购名牌包包和名牌腕表等奢侈品, 借此带动旅游业。
他指出,中国游客如今更倾向于特色旅游或定制旅游(tailor-made)的小团体旅游, 即由一名导游负责带领2至10名游客,因此需要更多的导游、旅游巴士司机, 同时带动线上召车服务, 如GrabCar和Uber等。
除了旅游相关业者之外, 餐饮业也备受看好。林恒毅预计, 未来将会有越来越多的外国特色食品或餐馆来大马开业, 而售卖大马特色街边美食的小贩也将从中受惠。
至于制造领域,食品加工业尤其是在清真食品, 更是获得全球穆斯林认可, 这也是马来西亚制造业独有的优势之一。
此外,食品加工业的发展也会带动包装业的需求。林恒毅表示, 目前我国除了千变万化的月饼盒包装外, 尚有许多食品的包装都需要去改革, 可谓商机无限。
至于大马的电子商务也已经过了婴儿期, 正要迈入高成长期。在林恒毅看来, 不单制造业需要结合电子商务并做出转型, 其他包括旅游业和房地产等领域, 亦需要结合电子商务, 顺应时代的浪潮。房产业者也须转型时代在变, 我国房地产业者也面临了不少挑战, 尤其是对商用房产的打击更大。对此, 林恒毅以“通则不痛, 不通则痛”来鼓励本地企业积极转型。
他坦言,对于企业来说每一天都会面对不同的挑战, 因此企业本身必须懂得变通, 才能永续发展。他以目前市场出现的购物商场过剩情况为例, 并建议购物商场业者其实可以尝试转型为体验馆, 因为现今的消费者更喜欢互动与体验型消费。
他认为, 结合教育与娱乐于一体的体验馆, 在我国仍然有很多可以发挥和扩展的空间, 让消费者可以进行互动型和学习型的消费, 像是国外目前非常盛行的虚拟现实(VR)娱乐体验馆,就是最好的例子。
林恒毅的3大预测
预测 1: 中资投资将进一步提升
也是马华一带一路中心常务副执行主席的林恒毅认为, 中国提出的“一带一路”倡议会刺激我国的经贸活动, 而房产市场势必将从中受惠。
他指出,“一带一路”倡议带动更多中国中小企业走出去, 而当这些业者一旦在大马成立公司或设厂, 将从中带动我国商业房地产领域的发展。
“据我了解,不少中国中小企业正筹备在大马设厂, 像是近期有一家中国中小企业正准备在大马开设燕窝加工厂, 然后把加工后的燕窝销售至海外。”
我国拥有各种不同类型的产业园,包括东海岸走廊经济特区(ECER)、马六甲临海工业园等, 而联排工厂和独立式工厂都相当受到外资的青睐。
除了自行设厂之外,不少选择在大马落地的中国中小企业, 也倾向于跟本地企业合作。林恒毅甚至看好许多来自预测 1 中资投资将进一步提升中国的中型发展商, 将与本地发展商合作, 共同发展房地产项目。
林恒毅感叹,现在的经济大环境已有所不同, 单打独斗的年代已经过去, 以个体户展开的投资或商业行为, 不比团队或集资的力量来得大。在这种联合方式下, 参与合作的各方都是相辅相成的。
“我相信中国企业与本地企业的合作将产生很多契机, 并会带动马来西亚我的第二家园计划。”
目前前来我国的中国投资者主要是以上海、北京、广东省和福建省沿海城市居多, 但未来则会扩展至中国内陆省份, 如四川、西安等。
虽然中国政府在去年收紧中资对海外投资的限制, 但他相信,这个情况将在未来逐步开放, 允许中国人到海外投资房地产, 真正体现“一带一路”的文化相通。
预测 2: 旅游房产今年大旺
鉴于我国旅游业前景备受看俏,也将带动旅游相关房产的需求, 包括酒店业及民宿业预料都将跟着水涨船高。
他表示,由于体验旅游的盛行, 将能够带动特色小镇的经济发展, 比如将“猫山王榴梿”包装成文冬和劳勿的旅游产品, 不但将促进当地的生态旅游, 也将连带带旺具有小镇特色的房地产。
作为政府致力打造成“吉隆坡后花园”的文冬, 每逢周末都会迎来各族家庭游客前往当地消费, 从中带动当地民宿、餐饮业和具有地方性的特色商品, 如文冬姜等等, 同时促进当地的文化旅游。
他相信, 未来有越来越多的房地产投资者, 将通过Airbnb等线上短租平台, 将手中的房产出租。
除了短租市场的蓬勃发展, 服务式公寓(Service Residence)也将跟着受惠。据林恒毅透露, 位处吉隆坡黄金地段的一栋服务式住宅, 入住率为102%, 几乎天天爆满。
“这类服务式公寓结合了居家格局与酒店式服务, 并由酒店管理机构或专业管理团队统一管理下, 为业主提供保证租金回酬(GRR), 可说是非常具有吸引力。”
不过, 他也指出, 地点是决定旅游房产盛衰的最大元素, 有意投资旅游房产的投资者, 务必要选择适当的黄金地段。
预测 3: 养老房产下一波趋势
大马拥有蓝天白云和清新空气, 而且气候宜人, 更连续数年获得美国《国际生活》评为“全球最适宜养老国家之一”。
林恒毅预测, 从今年开始,我国的医疗保健旅游业将更加蓬勃发展, 并吸引更多外国游客前来我国进行医疗旅游, 包括进行全方位体检、物理治疗及各种专业医疗服务。
“随着越来越多来自中国北方和东北方的投资者, 近年来开始把他们的避寒度假天堂,从海南岛转向大马, 使我相当看好我国未来将出现更多的养老房产项目。”
中国投资者的转向, 主要是因为大马的房价比海南岛便宜至少一半,而且大马的生活消费水平相对低廉, 非常适合打造成退休天堂。
值得一提的是, 首相兼财政部长拿督斯里纳吉也在去年10月杪公布的2018年财政预算案中, 将符合条件的医疗旅游业者的投资税务津贴措施,延长至2020年, 以协助大马成为区域医疗旅游领域中心。
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